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Gibt es nicht günstigere Möglichkeiten, Obdachlose unterzubringen?

Mar 30, 2023Mar 30, 2023

Wie viel sollten Steuerzahler für die Unterbringung eines Obdachlosen ausgeben? Die San Diego Housing Commission und das San Diego County Board of Supervisors schlagen vor, vier ehemalige Hotels in dauerhafte Wohnungen umzuwandeln – zu Kosten von 371.000 bis 469.000 US-Dollar pro Zimmer.

Gibt es nicht günstigere Möglichkeiten, Menschen von der Straße zu holen?

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Der Drang, die Hotels zu kaufen, wird zu einem großen Teil durch das staatliche Project Homekey-Programm vorangetrieben, das Hunderte Millionen Dollar zur Finanzierung förderfähiger Projekte wie der von San Diego vorgeschlagenen zur Verfügung stellt. Es gibt aber auch Alternativen, die im Rahmen des Programms zulässig sind. Hier ist ein Blick auf einige potenziell günstigere Projekte, die für eine staatliche Finanzierung in Frage kämen, und andere, die laut Befürwortern in Betracht gezogen werden sollten.

Palettenüberdachungen, Häuser, Tiny Homes

Einzelne Häuser könnten sich für Project Homekey-Gelder qualifizieren, aber da der Durchschnittspreis für ein Haus in San Diego derzeit bei etwa 790.000 US-Dollar liegt, wäre dies auch die teuerste und am wenigsten praktische Option.

„Können Sie sich vorstellen, 412 Menschen zu fragen, ob sie ihre Häuser verkaufen wollen?“ sagte Buddy Bohrer, Vizepräsident für Immobilienfinanzierung und -akquisitionen bei der Housing Commission.

Am anderen Ende des Spektrums könnten Strukturen der Firma Pallet eine der erschwinglichsten Wohnmöglichkeiten sein. Chula Vista hat kürzlich ein Schutzdorf auf stadteigenem Gelände mit 65 der 64 Quadratmeter großen Hütten errichtet. Die Stadt investierte 6,6 Millionen US-Dollar in das Projekt, was bedeutet, dass die Gesamtkosten etwa 101.000 US-Dollar pro Einheit betrugen.

Ähnliche Strukturen kommen nach San Diego. Gouverneur Gavin Newsom kündigte Anfang des Jahres an, dass der Staat etwa 30 Millionen US-Dollar für die Bereitstellung von 1.200 „kleinen Häusern“ oder 120 Quadratmeter großen Gebäuden ausgeben werde, die dem Pallet-Tierheim in Chula Vista ähneln. San Diego County wird 150 erhalten. Der Staat sagt, dass man mit dem County an möglichen Standorten und der Bereitstellung von Dienstleistungen arbeitet.

In Chula Vista haben die Menschen, die in den Notunterkünften leben, vor Ort Zugang zu Toiletten, Essen und Duschen. Ihre Hütten haben Strom, aber keine Sanitäranlagen oder Küchen.

Ähnliche Schutzdörfer gibt es in Los Angeles, Redondo Beach, San Francisco, San Jose und Sacramento, allerdings nur als Zufluchtsorte und nicht als dauerhafte Unterkünfte.

Was die vom Gouverneur angekündigten „kleinen Häuser“ in Gemeinden in ganz Kalifornien angeht, sagte ein Staatsbeamter, dass die Strukturen nicht mit echten Häusern verwechselt werden sollten.

„Kleine Häuser oder Tiny Houses haben im California Residential Code eine besondere Bedeutung, und es ist treffender, das, was wir einsetzen, als Notschlafkabinen zu bezeichnen“, sagte Monica Hassan, stellvertretende Direktorin im Büro für öffentliche Angelegenheiten im kalifornischen Generalministerium Dienstleistungen. „Als solche würden sie nicht als dauerhafte Unterkünfte eingestuft.“

Für die Housing Commission war die Idee, die Hütten als dauerhafte Wohnungen zu nutzen, ein Fehlstart.

„Es wäre schwer zu argumentieren, dass das Fehlen von Sanitärinstallationen in Innenräumen Wohnraum darstellt“, sagte Lisa Jones, Executive Vice President für strategische Initiativen bei der Housing Commission. „Ich würde höchstens sagen, dass das für jemanden eine vorübergehende oder vorübergehende Umgebung darstellt.“

Jennifer Hanson, stellvertretende stellvertretende Direktorin für auswärtige Angelegenheiten für staatliches Wohnen und Gemeindeentwicklung, sagte, dass Project Homekey keine besonderen Anforderungen an voll ausgestattete Küchen stellt. Palettenunterstände und ähnliche Bauten seien jedoch nicht für die Förderung durch Project Homekey geeignet, da es sich um temporäre Bauten handele, sagte sie.

Bohrer wies darauf hin, dass das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung ebenfalls keine Wohngutscheine für die Hütten ausstellen würde.

Obwohl die Begriffe manchmal verwechselt werden, gibt es erhebliche Unterschiede zwischen Hütten wie den Palettenunterständen und echten Tiny Homes, die über Sanitäranlagen, Küchen und andere Funktionen verfügen, die in dauerhaften Häusern zu finden sind.

Mit Durchschnittspreisen zwischen 30.000 und 60.000 US-Dollar sind Tiny Homes laut Rocket Mortgage und anderen Websites erschwinglicher als die meisten anderen Optionen und kämen für staatliche Mittel zur Schaffung von Wohnraum in Frage.

Dennoch seien Tiny Homes keine bessere Lösung als Hotels für Langzeitaufenthalte, sagte Bohrer, teilweise aufgrund der Dichte. Die Anzahl der Tiny Houses, die auf einem Grundstück platziert werden könnten, ist weitaus geringer als die Anzahl der Einheiten, die auf ein ähnlich großes Grundstück mit Hotel passen könnten. Möglicherweise müssten für die Tiny Houses auch Grundstücke gekauft werden, was deren Kosten erheblich erhöhen könnte, fügte Jones hinzu.

Gregg Colburn, Co-Autor von „Homelessness is a Housing Problem“, sieht Notkabinen oder Palettenunterstände nicht als Wohnlösung.

„Es ist kein Wohnraum“, sagte er. „Es ist ein Unterschlupf.“

Wie Bohrer sieht auch er die Schaffung eines Tiny Homes oder Hüttendorfes im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern als ineffiziente Landnutzung an.

Wenn etwa ein Dutzend Menschen drei oder fünf Jahre lang auf einem Grundstück leben würden, hätte diese Zeit genutzt werden können, um auf dem Grundstück eine dauerhafte Struktur zu errichten, in der ein Vielfaches mehr Menschen untergebracht werden könnten.

Die Bewohnerin von Normal Heights und Befürworterin von Tiny Homes, Ellen Stone, sagte jedoch, die Wohnungsbaukommission sollte sie als potenziellen Wohnraum für Obdachlose betrachten, und sie schlägt eine kostengünstigere Idee vor.

Stone, Gründerin und ehemalige Präsidentin der Ortsgruppe der American Tiny Home Association, sagte, sie setze ein Beispiel dafür, wie Tiny Homes ein Zuhause für Obdachlose schaffen könnten, indem sie eines in ihrem Hinterhof aufstelle.

Nachdem sie über eine Spendenaktion Material beschafft und Studenten des Urban Corps of San Diego County für den Bau eingesetzt hatte, sagte Stone, dass sie und ihr Mann ein kleines Haus auf ihrem Grundstück haben und bereit sind, bis September einen Obdachlosen darin aufzunehmen.

Stone sagte, sie würde sich wünschen, dass der Mieter ein obdachloser Student des Urban Corps wäre, einer Naturschutzgruppe, die Menschen im Alter von 18 bis 26 Jahren Karriere- und Bildungschancen bietet. Das Modell in ihrem Hinterhof kostete etwa 40.000 US-Dollar, und Stone sagte, dass die typischen Installationskosten bei etwa 10.000 bis 20.000 US-Dollar liegen.

Ein Netzwerk von Gleichgesinnten könnte ähnliche dauerhafte Unterkünfte für Obdachlose in der ganzen Stadt schaffen, sagte sie.

Nach ihrem Modell müsste kein Land gekauft werden, und sie sagte, sie habe Gespräche mit der Wohnungsbaukommission und Staatsbeamten geführt und Vertreter des Büros des Bürgermeisters und des Stadtrats zu einem Tag der offenen Tür auf ihrem Grundstück eingeladen.

Mehrfamilienhäuser, Schiffscontainer

Die Mittel von Project Homekey können auch für den Kauf von Mehrfamilienhäusern verwendet werden, deren Einheiten über Küchen und Sanitäranlagen verfügen und oft größer als Hotelzimmer sind.

Aber sie kommen oft mit Mietern.

„Wenn es bereits vermietet ist, müssten Sie alle Menschen in diesem Gebäude verlegen“, sagte Bohrer. „Ich möchte nicht in einem Interview dabei sein und Ihnen das erklären.“

Leerstehende Mehrfamilienhäuser gelten jedoch als Option.

Die Housing Commission reicht zusammen mit Wakeland Housing and Development Corp. einen gemeinsamen Antrag auf 5 Millionen US-Dollar an Project Homekey-Mitteln für ein Apartmentgebäude in Ocean Beach ein, das seit mehr als einem Jahr leer steht.

Wakeland würde den Großteil der Mittel für den Kauf des Gebäudes im Wert von 4,5 Millionen US-Dollar aufbringen, wodurch 13 bezahlbare dauerhafte Wohneinheiten entstehen würden, wobei die Stadt und der Landkreis jeweils ein Darlehen von 1,5 Millionen US-Dollar bereitstellen würden. Die Kosten pro Einheit würden sich auf 347.000 US-Dollar pro Einheit belaufen.

Der Kauf eines alten, leerstehenden Mehrfamilienhauses kann mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Durch Modernisierungen des Gebäudes würde der Preis auf 6,8 Millionen US-Dollar steigen, was wiederum zu einer Erhöhung der Stückkosten auf 525.000 US-Dollar führen würde.

Wenn man die Preise allgemeiner betrachtet, gibt es nur wenige Preisvergleiche für den Erwerb von Wohnungen in San Diego County, da der Handel mit mittelgroßen Komplexen in letzter Zeit so schleppend verlief. Tatsächlich verzeichnete der Landkreis im ersten Quartal dieses Jahres die geringsten marktüblichen Wohnungsverkäufe im letzten Jahrzehnt, sagte Joshua Ohl, Senior Director of Analytics bei CoStar, einem Unternehmen, das gewerbliche Immobilientransaktionen verfolgt.

Basierend auf fünf Verkäufen von Mehrfamilienhäusern in den Gebieten Mission Valley und Kearny Mesa seit letztem Juli lag der durchschnittliche Preis pro Einheit bei 311.000 US-Dollar, sagte Ohl. Die Komplexe seien alle in den 1960er und 1970er Jahren gebaut worden, fügte er hinzu.

Während Schiffscontainergebäude eine weitere mögliche Option sind, ist Bohrer nicht besonders begeistert davon. Obwohl das Konzept für die schnelle und kostengünstige Schaffung von Wohnraum gelobt wird – der Umbau eines Containers kann nur wenige Wochen dauern und 32.000 US-Dollar kosten –, sagte Bohrer, dass es sich nicht um eine praktikable Wohnlösung erwiesen habe.

„Jeder hat versucht, Schiffscontainer zum Laufen zu bringen, aber niemand schafft es wirklich“, sagte er. „Sie müssen sich immer noch um die Sanitärinstallation, die Wasserversorgung, die Kanalisation und all diese Dinge kümmern. Das ist nicht etwas, das man einfach hinstellt und es ist betriebsbereit.“

People Assisting the Homeless, ein in LA ansässiger Obdachlosendienstleister, der im San Diego County Hilfe, Wohnraum und Unterkünfte anbietet, hat durch den Einsatz von Schiffscontainern bezahlbaren Wohnraum in Kalifornien geschaffen.

In San Diego erhielt die gemeinnützige Organisation 11,8 Millionen US-Dollar an Project Homekey-Mitteln, um 40 Wohneinheiten mit Schiffscontainern im Innenstadtviertel El Cerrito zu errichten.

Anthony Bahamondes, stellvertretender Chief Housing Officer beim Immobilienzweig der gemeinnützigen Organisation PATH Ventures, sagte, die Wohneinheiten würden auf einer im Bau befindlichen medizinischen Klinik des Family Health Centers of San Diego am El Cajon Boulevard gebaut.

Oberflächlich betrachtet scheine die Unterbringung in Schiffscontainern erschwinglich zu sein, sagte er. Die Umwandlung eines Containers in einen Raum kostet etwa 32.000 US-Dollar, und für den Bau eines 320 Quadratmeter großen Studios sind zwei Container erforderlich. Drei zusammengefügte Container ergeben eine 480 Quadratmeter große Wohnung mit einem Schlafzimmer und vier Container ergeben eine 640 Quadratmeter große Einheit mit zwei Schlafzimmern.

Andere Kosten, einschließlich Liefer-, Arbeits- und Nebenkosten, erhöhen den Preis erheblich. Bahamondes sagte, die endgültigen Kosten beliefen sich auf 23,3 Millionen US-Dollar, was die Kosten pro Einheit auf jeweils etwa 568.000 US-Dollar belaufe.

Die Kosten wären sogar noch höher gewesen, wenn PATH Ventures das Land hätte kaufen müssen, sagte er. In Los Angeles sind die Kosten höher und bei ähnlichen Projekten in der Bay Area etwa 50 Prozent höher.

„Ich denke, es gibt ein Missverständnis, dass modulares Wohnen im Hinblick auf die Kosten viel effizienter sein kann und dass dies für viel weniger Geld möglich ist“, sagte Bahamondes. „Aber das ist wirklich nicht das, was wir im ganzen Staat sehen.“

Die modulare Methode hat jedoch noch weitere Vorteile. Bahamondes sagte, PATH Ventures verwende Schiffscontainer, weil diese in viel kürzerer Zeit als herkömmliche Gebäude gebaut werden könnten. Das Projekt El Cerrito wird voraussichtlich im November abgeschlossen sein.