Immobilienkrise: Schnell

May 14, 2023

Experten zufolge könnten Häuser, die innerhalb von Tagen statt eines Jahres gebaut werden, den Immobilienmarkt schnell versorgen und die sich verschärfende Immobilienkrise eindämmen.

In der 1600 Quadratmeter großen modularen Hausfabrik in Smithfield im Westen Sydneys gleicht der Bau von 18 maßgeschneiderten Häusern auf einmal eher einer Automobilfertigung als einer Baustelle, wie Tahi Merrilees, Mitbegründer von Wild Modular, dem die Fabrik gehört, beschreibt als „organisiertes Chaos“.

„Es ist wie ein Orchester“, sagt er. „Jeder und alles arbeitet gleichzeitig. Der Bodenbelag wird abgebaut, die Wände werden hochgezogen, das Dach folgt, bevor die Rohrleitungen verlegt werden. Dann wird die Küchentischlerei komplett eingerichtet und fertiggestellt, bevor die Fenster und Türen eingebaut werden.“

Nach Ansicht der Befürworter des Sektors könnten fabrikgefertigte Häuser dazu beitragen, den Wohnungsmarkt schnell zu versorgen.

„Es ist eine Schnellbaustelle, die wie eine Autofabrik läuft.“

Sobald die Häuser gebaut sind, werden sie eingeschweißt und auf der Ladefläche des Lastwagens verpackt – komplett mit dem gesamten Badezimmer und der Tischlerei darin. Manchmal inklusive der Couch.

Wild Modular, Mitbegründer des neuseeländischen Kollegen Alex Tattle, produziert jedes Jahr rund 400 Modulhäuser, strebt jedoch an, diese Zahl in den nächsten zwei Jahren zu vervierfachen, um der Nachfrage gerecht zu werden.

„Wir haben im vergangenen Jahr einen erheblichen Anstieg der Nachfrage festgestellt, daher suchen wir jetzt nach einem anderen Standort, wahrscheinlich in Queensland, um eine weitere Fabrik zu bauen“, sagt Merrilees.

Letztes Jahr wurde Wild Modular von der Regierung von New South Wales damit beauftragt, einen Teil der benötigten Notunterkünfte für Bewohner bereitzustellen, die in der von Überschwemmungen betroffenen Region Lismore ihr Zuhause verloren hatten.

Innerhalb von 10 Tagen nach Vertragsabschluss entwarf, baute und transportierte das Unternehmen 55 Modulhäuser in die Region Northern Rivers, mehr als 700 Kilometer von seinem Werk in Sydney entfernt.

Bis Januar hatte Wild Modular 110 Module in die Region geliefert und in nur vier Monaten hergestellt.

Merrilees glaubt, dass fabrikgefertigte Wohnungen eine Rolle bei der Lösung der sich verschlimmernden Immobilienkrise des Landes spielen werden.

„Ein modulares Fertighaus kann in nur 10 Tagen gebaut werden, sodass wir mehr als doppelt so schnell beliefert werden können wie beim herkömmlichen Bau. Wir können auch mehrere Häuser gleichzeitig bauen, sodass wir Wohnungen in Massenproduktion herstellen können“, sagt er .

Die Fabrik von Wild Modular in Sydney kann gleichzeitig 18 Häuser gleichzeitig bauen.

Australien braucht schnell riesige Mengen an Wohnraum – in der Größenordnung von 200.000 pro Jahr –, nur um mit der Nachfrage der Bevölkerung Schritt zu halten, die auf historisch hohem Niveau ansteigt.

Doch angesichts der steigenden Baukosten, der Materialknappheit und des Mangels an Fachkräften, die die Bauindustrie lahmlegen, ist das Wohnungsangebot auf ein besorgniserregendes Niveau gesunken.

Die National Housing Finance and Investment Corporation prognostiziert, dass der Wohnungsmangel zwischen 2023 und 2027 um 106.300 sinken wird.

Noch wichtiger ist, dass der Mietmarkt derzeit dringend neues Angebot benötigt, um einen schnellen Anstieg der Mieten einzudämmen, da die Leerstände aufgrund der Rekordmigration auf ein Allzeittief sinken.

„Der Bedarf an Wohnraum ist dringend. Aber der zunehmende Wohnungsmangel lässt sich wahrscheinlich nicht mit traditionellen Baumethoden decken“, sagt Professor Tuan Ngo, Forschungsdirektor des Australian Research Council Training Centre for Advanced Manufacturing in Prefabricated Housing an der University of Melbourne.

„Ich denke, vorgefertigte modulare Häuser sind eine sehr offensichtliche Wahl und wahrscheinlich eine der praktikabelsten Optionen. Wenn Sie Häuser schnell bauen möchten, können Sie sich nicht auf die traditionelle Bauweise verlassen, da der Bau viel länger dauert Die Kosten explodieren oft und Verzögerungen sind an der Tagesordnung.“

Fertighäuser in Modulbauweise werden in einer Fabrik und nicht vor Ort gebaut, sodass sie weniger Arbeitsaufwand erfordern als herkömmliche Häuser. Da sie auch im Innenbereich gebaut werden, sind sie keinen schlechten Witterungsbedingungen ausgesetzt und können präziser und hochwertiger konstruiert werden.

Ein herkömmlicher Bau dauert in der Regel zwischen neun und zwölf Monaten, während ein Fertighaus laut Prof. Tuan innerhalb von fünf bis sechs Monaten gebaut und bezugsfertig sein kann.

„Durch eine bessere Qualitätskontrolle und Luftdichtheit sind Fertighäuser im Vergleich zu herkömmlichen Häusern auch energieeffizienter“, sagt er. „Die Instandhaltungskosten können um bis zu 30 Prozent gesenkt werden und der Bauschutt kann um bis zu 90 Prozent reduziert werden.“

Die Gründer von Wild Modular, Alex Tattle und Tahi Merrilees, in der Fabrik in Smithfield, Sydney. Louie Douvis

Es gibt auch mehr Kostensicherheit, da alle Materialien und Komponenten zu Beginn des Prozesses eingearbeitet und garantiert werden, sagt Damien Crough, Vorstandsvorsitzender von prefabAUS, dem Spitzenverband der australischen Fertigbauindustrie.

„Wenn Sie einen Vertrag mit einem Modulhersteller abschließen, wissen diese genau, was sie bauen, weil es hergestellt wird. Sie erfinden es also nicht nach und nach, sodass es keine Kostenausfälle gibt“, sagt er.

Auf der anderen Seite sind laut Prof. Tuan die Kosten für den Bau modularer Häuser im Vergleich zum traditionellen Bau von Wohnhäusern um bis zu 15 Prozent höher.

Zudem muss das Fertighaus unter Umständen weite Anfahrtswege zum Einsatzort zurücklegen, was teurer werden oder zu Schäden führen kann.

Sie werden normalerweise mit einem Kran vom LKW auf das Fundament gehoben, manchmal auch mit einem Hubschrauber, wie es Wild Modular manchmal tut, was ebenfalls kostspielig sein kann.

Die vorgefertigte Modulbauweise, die es in Australien seit mehr als 20 Jahren gibt, hat sich im Vergleich zu Japan, Schweden und Deutschland, wo sie bis zu 70 Prozent der jeweiligen Bauindustrie ausmacht, langsamer durchgesetzt.

Die Notunterkunft Wild Modular wurde für die von der Überschwemmung betroffenen Bewohner von Lismore gebaut.

Der Sektor macht derzeit etwa 5 Prozent der 150 Milliarden US-Dollar schweren australischen Bauindustrie aus, sagt Crough.

Es wird erwartet, dass dieser Anteil bis 2025 zwischen 7 und 15 Prozent steigt, wodurch 20.000 Arbeitsplätze entstehen und die australische Wirtschaft um 30 Milliarden US-Dollar wächst. Bis 2033 wird erwartet, dass die Fertigbauindustrie einen Anteil von 30 Prozent an der Bauindustrie einnehmen wird.

Der Sektor habe sich im letzten Jahrzehnt erheblich weiterentwickelt und sei für den Bau von Schulen, Altenpflegeheimen und Unterkünften für Bergbauarbeiter genutzt worden, sagt Crough.

Allerdings ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien aufgrund eines Wahrnehmungsproblems nur ein kleiner Teil des Fertighaussektors.

„Die Leute denken immer noch, dass es sich um vorübergehendes, qualitativ minderwertiges und billiges Zeug handelt, und fairerweise muss man sagen, dass man es immer noch kaufen kann, wenn man möchte, aber die Technologie hat sich in den letzten 10 Jahren dramatisch weiterentwickelt und es sind viele innovative Designs von Herstellern auf den Markt gekommen.“ ," er sagt.

Stuart Penklis, Leiter von Mirvac Residential, sagt, dass die Einführung von Fertighäusern beim Bau von Häusern in großem Maßstab eine Herausforderung darstellt, aber auch große Chancen für Immobilienentwickler bietet.

Mirvac hat in den letzten zehn Jahren in seinen Projekten vorgefertigte Komponenten, einschließlich Badezimmern, verwendet, aber derzeit machen sie immer noch nur etwa 15 Prozent ihres Geschäfts aus.

Stuart Penklis, Leiter der Wohnungsbauabteilung von Mirvac, vor neu gebauten Stadthäusern, von denen einige vorgefertigt waren. Eamon Gallagher

„Es ist immer noch eine kleine Komponente, und sie schwankt je nach Projekt auf und ab, aber wir setzen uns sehr dafür ein, dass sie nicht nur zu einem größeren Bestandteil unseres Geschäfts, sondern auch der künftigen Branche wird“, sagt Penklis.

„Die Einführung verläuft im weiteren Verlauf des Zyklus sicherlich nicht reibungslos. Wir haben eine Reihe von Gegenwinden aus der Perspektive von Arbeitskräfte- und Materialknappheit erlebt, was dazu geführt hat, dass die Rentabilität von Fertighäusern in diesem Zeitraum schwankte.“

„Gleichzeitig denke ich, dass wir angesichts der anhaltenden Herausforderungen in Bezug auf Arbeitskräfte und Lieferkette einen stärkeren Trend hin zu mehr Off-Site-Konstruktion und Vor-Ort-Montage sehen werden.“

Bisher hat Mirvac in den letzten 10 Jahren rund 200 Häuser durch Vorfertigung geliefert. In jüngerer Zeit hat das Unternehmen in seinem Georges Cove-Projekt in Moorebank, 27 Kilometer südwestlich des Geschäftsviertels von Sydney, 45 Häuser in Fertigbauweise gebaut.

Mithilfe dessen, was Mirvac als „moderne Baumethoden“ bezeichnet, konnte das Unternehmen die Bauzeit um 54 Prozent und die Gesamtbaudauer um 30 Prozent verkürzen. Außerdem wurde der vor Ort produzierte Abfall um die Hälfte reduziert, was dem Verbrauch von 10 Muldenkippern entspricht.

Bei seinem Projekt in Tullamore im Doncaster East von Melbourne konnte Mirvac seine Bauzeit durch Vorfertigung um 23 Prozent verkürzen. Außerdem konnte das Unternehmen im Rahmen seines Pilotprogramms die Arbeitskosten für Stadthäuser um 11 Prozent senken.

Aber die langsame Akzeptanz durch Eigenheimkäufer bleibe eine große Herausforderung, sagt Crough.

„Was wir brauchen, ist Volumen, Maßstab und Wiederholung und das, was wir Massenanpassung nennen, wie sie es in Japan machen, wo Toyota 40.000 Häuser pro Jahr baut, und sie bauen sie auf einer Produktionslinie, die sehr ähnlich ist, wie sie es bauen würden.“ Autos“, sagt er.

„Wenn wir einem Hersteller eine feste Pipeline von 20 oder 30 Häusern pro Monat mit minimalen Abweichungen zur Verfügung stellen können, aber alle Häuser an die Wahl der Käufer angepasst werden, dann werden wir einen massiven Rückgang der Kostensteigerung erleben, und wir sehen eine … enorme Steigerung der Produktivität, und Produktivität ist es, was im Laufe der Zeit zu Kosteneinsparungen führt.

Fertighäuser in Modulbauweise werden in einer Fabrik und nicht vor Ort gebaut, sodass sie weniger Arbeitsaufwand erfordern als herkömmliche Häuser.

„Ich denke, dass dies vor allem im Bereich des bezahlbaren Sozialwohnungsbaus von der Regierung untermauert oder vorangetrieben werden muss.“

Es gibt Anzeichen dafür, dass das Potenzial von Fertighäusern bereits von einigen Landesregierungen erkannt wird.

Jan Gyrn, Geschäftsführer des in Melbourne ansässigen Herstellers von modularen Häusern Modscape, hat mit der Regierung von Queensland zusammengearbeitet, um dabei zu helfen, die Fertigteilproduktion im Staat anzukurbeln, um schnell bezahlbaren Wohnraum zu bauen.

„Die hochrangige Regierung von Queensland hat das Ziel, in den nächsten fünf Jahren 20.000 soziale und bezahlbare Wohnprodukte zu liefern, und sie strebt an, die Hälfte davon mit Fertigbautechnologie bereitzustellen, deshalb hat sie ein Gremium aus Anbietern und Architekten gegründet.“ einen Katalog von Produkten zu entwerfen und zu erstellen, die für dieses Programm verwendet werden können, und wir sind Teil davon“, sagt Gyrn.

„Wir haben kürzlich mit der Produktion einiger Häuser für dieses Projekt begonnen, und es ist aufregend, weil es eine großartige Reaktion auf die Lösung der Wohnungskrise im Land darstellt.“

Letzten Monat eröffnete die Regierung von Queensland das QBuild Rapid Accommodation and Apprenticeship Centre in Eagle Farm in Brisbane, wo Fertighäuser gebaut und dann durch den Staat transportiert werden. Dies ist Teil des 519,2 Millionen US-Dollar teuren Baupakets für Regierungsangestelltenwohnungen der Landesregierung, das in den nächsten fünf Jahren den Bau von 439 Häusern für die Unterbringung von 550 Arbeitern an vorderster Front vorsieht.

Tim Ayres, stellvertretender Bundeshandelsminister und stellvertretender Produktionsminister, sagt: „Es gibt kein Allheilmittel für Australiens Wohnungsprobleme, aber die Stärkung der industriellen Kapazitäten könnte Teil der Antwort sein.“

„Ich bin daran interessiert, mehr von der modularen Bauindustrie über Ideen zu hören, die zu mehr Industriekapazitäten und damit zu erschwinglicheren Häusern für Australier führen.“

Laut der Housing Industry Association, die letztes Jahr einen Bericht veröffentlicht hat, der die regulatorischen Hindernisse für den Fertigbau untersucht, ist der Sektor jedoch auch immer noch mit Vorschriften konfrontiert, die seinen Aufschwung behindern.

Der Bericht kam zu dem Schluss, dass angesichts der Wahrscheinlichkeit eines stetigen Anstiegs der Nachfrage nach beschleunigtem Hochbau eine große Zahl von Bauprojekten, einschließlich Wohnbauprojekten, in den nächsten fünf, zehn und zwanzig Jahren auf externe und modulare oder systembasierte Bauweisen umgestellt werden Jahre.

Allerdings bleiben die Vorschriften für Off-Site-Bauweisen, einschließlich vorgefertigter und modularer Bauweisen, vage und behindern die kostengünstige und pünktliche Lieferung von Gebäuden, heißt es.

Darüber hinaus ist es auch schwierig, Finanzierungen für den Wohnungsbau in kleinem Maßstab und für Hauskäufer zu erhalten, da Fertighäuser von den Banken immer noch nicht allgemein anerkannt werden.

„Australiens Regulierungssysteme müssen aktualisiert und überarbeitet werden, um unnötige Hindernisse zu beseitigen und eine stärkere Akzeptanz und Anerkennung der Eignung und Wirksamkeit von vorgefertigten und modularen Bauweisen zu ermöglichen und einen angemessenen und optimierten Prozess für die erforderlichen Genehmigungen zu ermöglichen“, sagt HIA.

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