Modulares Wohnen bietet eine Lösung für einen langen Rückgang der Produktivität im Wohnungsbau: Der Indikator von Planet Money: NPR

Jan 17, 2024

SYLVIE DOUGLIS, BYLINE: NPR.

(SOUNDBITE VON DROP ELECTRICS „WAKING UP TO THE FIRE“)

ADRIAN MA, GASTGEBER:

Rom wurde vielleicht nicht an einem Tag erbaut, Kim Girolamos Haus jedoch schon.

KIM GIROLAMO: Nun, ich habe tatsächlich gesehen, wie das Haus eingerissen wurde. Es gab also vier verschiedene Teile – zwei Kisten für unten und zwei für oben. Und sie brauchten nur ein paar Stunden, um es zusammenzubauen.

MA: Wild, oder? Ich meine, Wohnungen wie die von Kim könnten die Art und Weise verändern, wie wir in Amerika bauen. Und Alana Semuels, leitende Wirtschaftskorrespondentin beim Time Magazine, ist zurück bei uns, um darüber zu sprechen. Was ist los, Alana?

ALANA SEMUELS: Hey, Adrian. Ich habe Kim in Wappingers Falls, NY, besucht, wo ihr Haus am Ende einer Sackgasse liegt.

(SOUNDBITE DES SICHERHEITSSYSTEMS PIEPST)

COMPUTERGENERIERTE STIMME: Vordertür offen.

MA: Sind Sie in Kims Haus eingebrochen? Was ist da los?

SEMUELS: Es verfügt über erstklassige Sicherheit, Adrian.

MA: Anscheinend.

SEMUELS: Also wurde es in Einzelteilen in einer Fabrik gebaut und dann auf ihrem Grundstück zusammengebaut, was es zu einem modularen Haus macht – auch als Fertighaus bekannt.

MA: Wie vorgefertigt.

SEMUELS: Genau genommen vorgefertigt.

MA: Ah, okay. Ich glaube also nicht, dass ich jemals in so einem gewesen bin. Wie ist es da drin?

SEMUELS: Es sieht tatsächlich allen anderen Einfamilienhäusern in ihrer Straße sehr ähnlich. Es gibt Vinylverkleidungen. Es sind zwei Geschichten. Es gibt einige große Fenster. Es gibt eine Veranda.

GIROLAMO: Oh, die Veranda ist mein bester Freund. Ich habe dort oben zwei Schaukelstühle und es ist einfach schön, dort schaukeln und ein Buch lesen und so weitermachen zu können.

SEMUELS: Aber das Besondere an Kims Haus ist die Geschwindigkeit, mit der es gebaut wurde.

MA: Das ist DER INDIKATOR VON PLANET MONEY. Ich bin Adrian Ma.

SEMUELS: Und ich bin Alana Semuels. Der Bau eines Hauses dauert heute fast doppelt so lange wie noch vor einigen Jahrzehnten, und dieses langsame Tempo ist einer der Gründe für die Krise bezahlbaren Wohnraums in Amerika.

MA: Heute schauen wir uns in der Sendung an, warum die Bauindustrie Schwierigkeiten hat, die Produktivität zu steigern, und auch, warum einige Bauherren glauben, dass ein Wiederaufleben von Fertighäusern genau das Richtige sein könnte, um das Problem zu lösen.

(SOUNDBITE DER MUSIK)

MA: Fast jede Branche, die Sie sich vorstellen können, ist dank der Technologie im Laufe der Zeit effizienter geworden. In Fabriken, in denen früher Kleidung von Hand genäht wurde, kommen heute Maschinen zum Einsatz. Auf Bauernhöfen benutzten die Bauern früher Pferdepflüge, heute nutzen sie große Traktoren. An der Art und Weise, wie Einfamilienhäuser gebaut werden, hat sich im vergangenen Jahrhundert dagegen nicht viel geändert.

MARGARET WHELAN: Als ich Anfang der 90er Jahre meine Karriere begann, gaben Bauunternehmer Lieferzeiten an Verbraucher in Tagen an – 30 Tage, 40 Tage, 50 Tage. Und dann wurden es Wochen, und jetzt sind es Monate.

SEMUELS: Margaret Whelan ist eine Investmentbankerin, die seit Jahrzehnten in der Wohnungswirtschaft tätig ist. Sie ist wirklich frustriert über das langsame Tempo.

WHELAN: Es gibt wirklich nicht viele Branchen, die Rückschritte gemacht haben. Und wir lachen, aber es ist schrecklich, weil der Verbraucher oft wartet. Sie warten oft darauf, einen Hypothekenzins zu sichern. Sie warten – ihre Familiendynamik verändert sich und sie brauchen diese Häuser.

MA: Wenn man alle US-Industrien zusammenfasst, hat sich die Produktivität in den letzten Jahrzehnten verdreifacht, was bedeutet, dass die Arbeiter im Jahr 2019 dreimal so viel Material pro Stunde produzierten wie im Jahr 1949. Im Gegensatz dazu ist die Produktivität im gesamten Baugewerbe – Sie wissen schon: Von Gewerbeflächen bis hin zu Einfamilienhäusern bleibt die Produktivität unverändert.

SEMUELS: Und das bedeutet nicht nur, dass der Bau von Wohnungen viel Zeit in Anspruch nimmt, sondern auch, dass die Kosten für Wohnungen nicht so gesunken sind wie beispielsweise die Kosten für einen Pullover, der jetzt in einer Fabrik hergestellt wird. Ein Grund dafür ist, dass jedes Haus, das vor Ort gebaut wird, ein wenig anders ist.

WHELAN: Der CEO eines der großen öffentlichen Bauunternehmen sagte mir vor ein paar Jahren, dass sie nie jedes Haus genau gleich bauen und selten ein Haus nach Plan bauen. Und ich habe gelacht. Ich dachte: Stellen Sie sich vor, er wäre der CEO von Boeing, wissen Sie? Wir wären wirklich in Schwierigkeiten.

MA: Aber ein Haus zu bauen ist etwas anderes, als etwas in einer Fabrik herzustellen. Ich kann mir zum Beispiel nicht wirklich vorstellen, ein Boeing-Flugzeug im Freien auf einer Landebahn zu bauen, von der aus es abheben wird. Die Baustellen sind uneben, den Elementen ausgesetzt und es kommen viele Leute rein und raus, was zu Fehlern führen kann. Und Margaret sagt: Stellen Sie sich einen Klempner vor, der versucht, Rohre einzubauen, und der Rahmen für ein Haus ist nicht präzise.

WHELAN: Der Mechaniker könnte es herausfinden, aber der Elektriker, der hinter ihm reinkommt, muss sich um diesen Kerl kümmern, und das geht einfach immer weiter.

SEMUELS: Und das ist ein Teil dessen, was zu den Verzögerungen beiträgt. Denken Sie daran, Adrian – die meisten Hausbauunternehmen bauen eigentlich keine Häuser. Sie erschließen Grundstücke, finden Hauskäufer und lagern dann Bau-, Klempner- und Elektroarbeiten an viele verschiedene Subunternehmer aus. Die Idee hinter fabrikgefertigten Häusern besteht darin, einige dieser Variablen, wie etwa das Wetter, unter Kontrolle zu bringen und dieselben Arbeiter die gleiche Aufgabe immer wieder wiederholen zu lassen, um Teile eines Hauses zu bauen.

MA: Ich meine, auf dem Papier hört es sich gut an, aber das ist immer noch nicht die vorherrschende Art und Weise, wie wir Häuser bauen, auch wenn das schon vor Jahrzehnten möglich war, oder? Ich meine, nach dem Zweiten Weltkrieg haben Hersteller in Orten wie Levittown Tausende von Häusern für heimkehrende Veteranen gebaut.

SEMUELS: Richtig. Diese Fertighäuser wurden gebaut, um einem großen Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Und als dieser Mangel nachließ, wünschten sich die Menschen etwas mehr Abwechslung in der Gestaltung ihrer Häuser. Aber, Adrian, es ist wichtig, zwischen Fertighäusern und Modulhäusern zu unterscheiden, wie sie Kim lebt. Fertighäuser werden vollständig in einer Fabrik hergestellt – denken Sie zum Beispiel an einen Wohnwagen. Bei modularen Häusern werden Teile des Hauses in der Fabrik hergestellt, dann aber vor Ort zusammengebaut.

MA: In den letzten Jahren gab es doch einige Start-ups für Fertighäuser, oder? Und einige dieser Fertighäuser sehen wirklich hochwertig aus, wie man sie in einem Designmagazin sieht, obwohl viele davon kaputt gegangen sind.

SEMUELS: Ja, sie konnten keine Skaleneffekte erzielen. Mit anderen Worten: Sie boten einem wirklich kleinen Kundenstamm maßgeschneiderte Häuser an. Was jetzt anders ist, ist, dass einige der großen Bauunternehmen auf Fertighäuser setzen, um sich gegen den Mangel an Arbeitskräften abzusichern. Margaret hat eine Theorie darüber, warum es so lange gedauert hat, sich das anzuschauen.

WHELAN: Also habe ich mir diesen sehr lustigen Satz ausgedacht, PMS – dass die Branche blass, männlich und abgestanden ist. Als professioneller Redner bei vielen dieser Veranstaltungen stehe ich oft auf einer Bühne, schaue mir Tausende rein weißer Männer an und frage mich, warum sich nichts ändert, oder? Und deshalb ändert sich nichts. Und es ist die Vielfalt der Gedanken. Für mich ist Generationenvielfalt absolut entscheidend – die Einbeziehung junger Menschen.

SEMUELS: Jetzt, da große Hausbauer beginnen, mit Modulbauweise zu experimentieren, gehen sie die Dinge allerdings etwas anders an. Sie bauen keine einzelnen Räume wie die Küche oder die Badezimmer in einer Fabrik. Stattdessen konzentrieren sie sich auf Teile wie Wandpaneele, Böden oder Dachstühle. PulteGroup, Amerikas drittgrößter Hausbauer, macht einen Großteil davon. Der CEO des Unternehmens sagte mir tatsächlich, dass er hofft, im nächsten Jahrzehnt 70 % der Häuser seines Unternehmens aus Fabriken beliefern zu können.

MA: Man kann sich leicht vorstellen, dass dies die Baugewerbegruppen möglicherweise nicht richtig berührt. Im Wesentlichen übernimmt man einige ihrer Bauaufträge an Orten wie New York City und verlagert sie in Fabriken an anderen Orten, wo die Arbeitskräfte billiger sind.

SEMUELS: Ja, und ich würde sagen, das ist derzeit eines der größten Probleme der Modulbranche, und es gibt ziemlich heftige Lobbyarbeit und Widerstand dagegen. Die New Yorker Gesetzgebung hat Anfang des Jahres einen Gesetzentwurf verabschiedet, der besagt, dass für New York City bestimmte modulare Gebäude unter der Aufsicht eines in New York City zugelassenen Arbeiters gebaut werden müssen, unabhängig davon, wo sich die Fabrik befindet.

MA: Aber Unternehmen wie PulteGroup versuchen, das zu umgehen, indem sie in Fabriken nur Teile von Wänden, Dächern und Böden bauen. Und dann lassen sie lokal zugelassene Gesellen vor Ort Sanitär- und Strominstallationen installieren. Margaret sagt, andere Bauherren beobachten, was PulteGroup tut und sehen, wie schnell diese Häuser entstehen.

SEMUELS: Studien der McKinsey-Gruppe haben geschätzt, dass Modular die Produktionszeit um 20 bis 50 % verkürzen könnte.

WHELAN: Der Rahmen ist perfekt. Sie bauen jedes Haus zweimal. Das erste Mal auf einem Computer in 3D. Sie rationalisieren die Pläne. Sie reduzieren den Abfall. Sie reduzieren das Fehlerrisiko. Und dann gehen sie auf die Baustelle und bauen es in Tagen statt in Wochen.

MA: Und deshalb beschäftigen sich nicht nur private Unternehmen verstärkt mit modularem Wohnen. Auch gemeinnützige Organisationen für bezahlbaren Wohnraum experimentieren damit.

SEMUELS: Richtig. Kim, ganz oben in der Show – Kims Haus wurde tatsächlich von Habitat for Humanity aus Dutchess County gebaut. Die Gruppe war so frustriert über das langsame Tempo der Bauarbeiten während der Pandemie, dass sie sich mit der modularen Lösung befasste und feststellte, dass dadurch sowohl Zeit als auch Geld gespart werden konnte.

MA: Andere Habitat for Humanity-Gruppen in Orten wie New York und Buffalo wollen ebenfalls mehr mit Modulen bauen. Natürlich sind sie besorgt über den Gesetzentwurf, der auf dem Schreibtisch des New Yorker Gouverneurs liegt, und sie sagen, dass er den Prozess erheblich verteuern könnte.

SEMUELS: Oh, heutzutage wird nichts teurer, Adrian.

MA: Wer hat in dieser Wirtschaft jemals davon gehört?

(SOUNDBITE DER MUSIK)

MA: Diese Show wurde von Viet Le und Brittany Cronin produziert und von Maggie Luthar entwickelt. Die Fakten wurden von Dylan Sloan und Sierra Juarez überprüft. Kate Concannon schneidet die Show und THE INDICATOR ist eine Produktion von NPR.

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