Remote-Arbeit wird zu günstigeren Wohn- und Mietpreisen führen

Sep 15, 2023

Es ist leicht, Telearbeitern die Schuld für den chaotischen Wohnungsmarkt der Pandemie zu geben. Hochbezahlte Angestellte, die ihre neu gewonnene Freiheit nutzten und einst billige Lokale in teure „Zoomtowns“ verwandelten, sind lebhafte Bösewichte.

Eine neue Analyse der Economic Innovation Group, einer überparteilichen öffentlichen Organisation, argumentiert jedoch, dass die Verlagerung auf die Arbeit von zu Hause aus letztendlich zum Gegenmittel gegen die Preissteigerungen werden könnte, die wir gesehen haben. Das liegt daran, dass die Orte, an denen Fernarbeiter strömen – die Sun Belt-Region im Süden der USA und Vorstadtgebiete außerhalb großer Küstenstädte – genau die Orte sind, die am besten für den Bau günstiger Wohnungen geeignet sind, um die Flut neuer Fernarbeiter aufzunehmen.

„Die Leute sind in der Lage, die Erschwinglichkeit stärker in Betracht zu ziehen, während sie weniger Wert darauf legen, ‚Ich muss in der Nähe des Büros sein‘“, sagte mir Adam Ozimek, Chefökonom der Economic Innovation Group und einer der Autoren des Papiers.

Diese Gebiete bieten im Allgemeinen günstigeres Bauland, weniger Bürokratie für Bauträger und eine starke Erfolgsbilanz bei der Errichtung neuer Wohnungen, was alles Gute für ihre Fähigkeit ist, Tausende neuer Bewohner unterzubringen. Die Verlagerung der Bevölkerung in diese beliebten Fernarbeitsorte wird auch dazu beitragen, den Preisdruck in Großstädten wie New York City und San Francisco etwas zu mildern, die seit Jahren Schwierigkeiten haben, genügend Wohnraum zu bauen, um die Preise zu senken. Sobald das Wohnungsangebot in den neu beliebten Gegenden beginnt, den durch die Pandemie verursachten Nachfrageschub aufzuholen, werden die Mieten sinken – und laut dem EIG-Modell könnten sie am Ende sogar unter dem Niveau vor der Pandemie liegen.

Aber der Marsch zu billigerem Wohnraum steht nicht unmittelbar bevor. Im nächsten Jahr sollen viele Mehrfamilienwohnungen und Eigentumswohnungen fertiggestellt werden, aber diese neuen Einheiten werden bei weitem nicht ausreichen, um die steigende Nachfrage nach Wohnraum zu decken. Steigende Zinssätze und Rezessionsängste haben Entwickler dazu veranlasst, Pläne für weitere Projekte zu verschieben. Und obwohl klar ist, dass sich der Arbeitsmarkt für immer verändert hat, bleibt die genaue Zukunft der Fernarbeit ungewiss – einige Arbeitgeber nehmen ihre „Remote-First“-Richtlinien zurück und schicken ihre Arbeitnehmer zurück ins Büro.

Dennoch gibt es Grund zum Optimismus. Die Umstellung auf Heimarbeit mag zu Beginn der Pandemie zu einem dramatischen Anstieg der Wohnkosten geführt haben, aber auf lange Sicht wird sie es mehr Arbeitnehmern ermöglichen, in Gegenden zu leben, in denen es reichlich Wohnraum gibt und der Bau einfacher ist – was für Amerika eine gute Nachricht ist Immobilienmarkt.

In gewisser Weise ließen die durch die Pandemie verursachten Wohnungsverschiebungen lange auf sich warten. Amerikaner wandern seit Jahren aus teuren Küstenstädten wie New York und San Francisco und Industriestädten im Mittleren Westen in den Mountain West und den Sun Belt ab. Doch da viele Angestellte plötzlich nicht mehr an ihren Schreibtisch in den belebten Innenstädten gebunden waren, beschleunigte sich die Verlagerung von dicht besiedelten Städten hin zu Orten, an denen Wohnraum billiger war. An Orten wie Phoenix; Boise, Idaho; und Charlotte, North Carolina, explodierten Mieten und Immobilienpreise. Jay Parsons, Leiter der Wirtschaftsabteilung des Immobiliensoftwareunternehmens RealPage, sagte, er gehe davon aus, dass die meisten dieser Umzüge irgendwann stattgefunden hätten. Aber die Pandemie hat bei vielen Menschen den Anstoß gegeben, den Schritt voranzutreiben.

„Das sind Trends, die schon lange vor COVID begannen, aber sie haben diesen Wandel sicherlich beschleunigt“, sagte mir Parsons. „Wir haben von 2020 bis 2021 in den Vororten im Allgemeinen und im Sonnengürtel im Besonderen eine enorme Nachfrage gesehen.“

Die Umstellung auf Remote-Arbeit verstärkte auch den Wunsch vieler Menschen nach mehr Platz. Wenn Ihr Schlafzimmer plötzlich als Arbeitszimmer dient, merken Sie, wie eng es in Ihrer Wohnung ist. Im ganzen Land entschieden sich Fernarbeiter dafür, sich von ihren Mitbewohnern zu trennen oder sich ein größeres Zuhause zu suchen.

Der Wunsch des Zwillings nach einem neuen Standort und mehr Platz führt dazu, dass die Nachfrage nach Wohnraum drastisch steigt. Anstelle einer langsamen Welle von Menschen, die eine neue Wohnung suchen oder in die Vororte ziehen, strömt eine Kaskade von Umzugsunternehmen auf einmal auf den Markt. Doch aufgrund von Bauunterbrechungen und dem von Natur aus langsamen Bautempo hatten Hausbauer und Projektentwickler Schwierigkeiten, Schritt zu halten. „Dies war ein ziemlich einzigartiges Ereignis in der Immobiliengeschichte, bei dem sich die grundlegende Form der Nachfrage nach Wohnraum für Millionen von Menschen innerhalb weniger Monate veränderte“, sagte mir Jeff Tucker, leitender Ökonom bei Zillow.

Zwischen 2020 und 2022 stiegen die Mieten um 8 % und die Immobilienpreise stiegen landesweit inflationsbereinigt um mehr als 20 %. In Phoenix stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum laut inflationsbereinigten Daten von Zillow um 26 %. In Las Vegas stiegen die Mieten um 23 %. Die Einwohner von Charlotte verzeichneten einen Anstieg der Mieten um 13 %. Ein in diesem Jahr von der Federal Reserve Bank of San Francisco veröffentlichtes Papier schätzt, dass die weit verbreitete Einführung von Fernarbeit mehr als die Hälfte des nationalen Immobilienpreisanstiegs seit 2019 und einen ähnlichen Anteil der Mietänderung erklärt.

Mit der Normalisierung der Lage steigt jedoch das Angebot. Eine erste Welle neuer Angebote kommt im Jahr 2023, wenn die Wohnungslieferungen nach zwei Jahren mit hohem Bauniveau voraussichtlich sprunghaft ansteigen werden. Laut RealPage Market Analytics befinden sich in den USA mehr als 917.000 Einheiten im Bau. Das ist das zweitgrößte Volumen, das das Land jemals gesehen hat, und wird den Wohnungsbestand des Landes um 4,9 % erhöhen.

Die meisten Experten gehen davon aus, dass der bevorstehende Anstieg der Zahl der verfügbaren Häuser, Eigentumswohnungen und Wohnungen bedeutet, dass den Mietern bessere Tage bevorstehen. „Auf diesen kurzfristigen Preisanstieg sollte eine Annäherung an ein neues Gleichgewicht folgen, was eine gewisse Abkühlung der Wohnkosten bedeutet“, sagte mir Tucker.

Der Rückgang der Wohnkosten wird durch das Gleiche beschleunigt, das zu Beginn der Pandemie für die Preisexplosion gesorgt hat: die Abwanderung der Menschen an günstigere Orte. Der Sonnengürtel mit seinem Versprechen auf wärmeres Wetter, mehr Platz und günstigere Häuser ist zufällig auch ein Wunderland für Entwickler. In der Region profitieren Entwickler von niedrigeren Grundstückskosten, geringeren Regulierungsgebühren und schnelleren Genehmigungsverfahren für neue Entwicklungen, was es allesamt einfacher macht, dort Wohnraum zu schaffen als in anderen Teilen des Landes, sagte Parsons. Diese günstigeren Märkte „sind tendenziell Orte, an denen mehr gebaut wird“, sagte Ozimek von der Economic Innovation Group – schließlich ist es ihnen deshalb überhaupt gelungen, billiger zu bleiben.

Bewohner von Remote-Working-Hotspots könnten sich fragen: „Werden all diese Remote-Arbeiter nicht einfach die New Yorker oder San Francisco-Preise in meine Stadt bringen?“ Aber „Superstar“-Städte wie San Francisco, Seattle, New York und Los Angeles sind zunehmend unerschwinglich geworden, weil ihr Wohnungsangebot ziemlich unelastisch ist. Land ist an diesen Standorten schwieriger zu bekommen und teurer, während restriktive Bebauungsgesetze die Anzahl der Wohneinheiten begrenzen, die Entwickler auf einem einzigen Grundstück errichten können. Im Vergleich dazu dürften der Sonnengürtel und ländlichere Gebiete „diese Nachfrage ziemlich gut decken“, sagte Tucker, weil sie weniger dieser Hürden haben.

„Die Art von Orten, an die diese Pandemie und die Fernarbeit die Menschen gedrängt haben, sind genau die Arten von Orten in Amerika, an denen das Angebot ziemlich elastisch ist“, erzählte mir Tucker.

Nehmen wir zum Beispiel Houston und Dallas, zwei texanische Metropolen, die es geschafft haben, „beeindruckend erschwinglich zu bleiben, wenn man bedenkt, dass sie gefragte Orte sind“, sagte Tucker. In Houston haben Änderungen der Bebauungsgesetze die Mindestgrundstücksgrößen in der ganzen Stadt drastisch reduziert, sodass Entwickler mehr Häuser auf der gleichen Grundstücksfläche bauen können. Nach Angaben der National Association of Home Builders verfügte Dallas zu Beginn des Jahres 2022 über die höchste zulässige Anzahl an künftigen Wohneinheiten aller Metropolen des Landes, dicht gefolgt von Houston.

Langfristig dürften diese Verschiebungen dazu beitragen, die Mieten und Immobilienpreise zu senken, und könnten in einigen Fällen dazu führen, dass die Preise unter den Stand vor Beginn des Chaos fallen. Nach dem Modell von EIG dürfte die Welle neuer Online-Angebote langfristig zu einem Rückgang der inflationsbereinigten Mieten um 3,7 % führen. Die Menschen ziehen auch an Orte, an denen tendenziell mehr Wohnungen gebaut werden, und weg von Orten, an denen dies nicht der Fall ist, was die Mieten auf einem durchschnittlichen Wohnungsmarkt wahrscheinlich um weitere 0,5 % senken wird. Da außerdem mehr Menschen an günstigeren Standorten leben werden, werden die Wohnkosten des durchschnittlichen Amerikaners wahrscheinlich um 1,7 % günstiger sein.

Der Zeitpunkt dieser Druckentlastung ist unklar, da die EIG-Forscher nicht wissen, wann genügend Nachschub vorhanden sein wird. Und da es sich dabei um nationale Durchschnittswerte handelt, könnten einzelne Märkte noch größere Veränderungen verzeichnen. Es gebe auch Gründe zu der Annahme, dass die Schätzungen konservativ seien, fügte Ozimek hinzu – wenn sich herausstelle, dass der Großteil der Veränderung der Wohnungsnachfrage auf niedrige Zinsen und nicht auf Fernarbeit zurückzuführen sei, oder wenn noch mehr Arbeitnehmer anfangen, aus der Ferne zu arbeiten, würden die Rückgänge sinken Die Miete kann sogar noch höher ausfallen.

Diese positiven Effekte werden nicht zum Tragen kommen, wenn wir nicht mehr Wohnraum bauen. Doch jetzt ziehen sich die Bauträger wegen höherer Zinsen und Rezessionsängsten zurück. Dies könnte einige der Erschwinglichkeitsgewinne aus der Migration in der Pandemiezeit verzögern.

„Wir müssen diese Hochinflationsphase überstehen, die die Fed einzudämmen versucht“, sagte Ozimek. „Dann werden wir meiner Meinung nach eine Normalisierung der Bedingungen auf dem Immobilienmarkt und eine Art allmähliche Anpassung des Angebots an die Nachfrage erleben.“

Es sind noch weitere Faktoren zu berücksichtigen, einschließlich des endgültigen Schicksals unserer Fernarbeitsschicht. Nach Angaben des US Census Bureau hat sich die Zahl der Menschen, die hauptsächlich von zu Hause aus arbeiten, zwischen 2019 und 2021 auf 27,6 Millionen Menschen verdreifacht, was etwa 18 % des Arbeitsmarktes entspricht. In einer Umfrage des Beratungsunternehmens McKinsey im Frühjahr gaben mehr als ein Drittel der US-Mitarbeiter an, sie hätten die Möglichkeit, fünf Tage die Woche aus der Ferne zu arbeiten. Allerdings wissen wir noch nicht, inwieweit die Mitarbeiter langfristig weiterhin von zu Hause aus arbeiten werden und welchen Einfluss dies auf Umzugsentscheidungen haben wird. Wir sehen bereits, dass immer mehr Führungskräfte ihre Mitarbeiter ins Büro zurückdrängen. Snap hat seinen Mitarbeitern jüngst befohlen, ab Februar mindestens vier Tage pro Woche im Büro zu arbeiten. Elon Musk behauptete seine Autorität bei Twitter, indem er der Fernarbeit ein Ende setzte.

Eine schwächelnde Wirtschaft könnte den CEOs das Gefühl geben, sie hätten mehr Spielraum, die Arbeitsvereinbarungen der Mitarbeiter zu diktieren. Andererseits könnte eine Rezession, wie mein Kollege Aki Ito zuvor argumentierte, die Telearbeit weiter verfestigen, da Arbeitgeber versuchen, die Ausgaben für Immobilien zu kürzen. In Zukunft könnte ein Arbeitsmarkt, auf dem es eine Fülle vollständig abgelegener Arbeitsplätze gibt, mehr Arbeitnehmer dazu ermutigen, in günstigere Gegenden zu ziehen, wo das Wohnungsangebot die Nachfrage besser decken kann. Nur die Zeit kann es verraten.

Trotz der Turbulenzen der letzten zweieinhalb Jahre gibt es zahlreiche Gründe zu der Annahme, dass Mietern und Hauskäufern bessere Tage bevorstehen. Der Wohnungsmangel im Land ist enorm – einigen Schätzungen zufolge beläuft er sich auf bis zu 3,8 Millionen Einheiten – und wir müssen noch alle Auswirkungen der Pandemie auf die Nachfrage nach Wohnungen berücksichtigen. Aber wir sollten nicht die positiven Auswirkungen außer Acht lassen, die sich aus der Umstrukturierung der Arbeitskräfte des Landes ergeben könnten.

James Rodriguez ist leitender Reporter für Insider.

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