Ein Blick auf Cover, ein Hausbau-Startup mit großen Ambitionen

Jan 08, 2024

Der maßgeschneiderte Hinterhof-Häuserbauer hat 75 Millionen US-Dollar gesammelt, in der Hoffnung, die Erschwinglichkeitskrise einzudämmen. Bisher ging es langsam voran.

Cover der Mitbegründer Jemuel Joseph und Alexis Rivas mit ihren maßgeschneiderten Häusern. (Fotoillustration von Priya Modi/The Real Deal)

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SCHRIFTGRÖSSE

Wenn Alexis Rivas, Mitbegründer und CEO des Wohnungsbau-Startups Cover, in den sozialen Medien über sein Unternehmen spricht, schätzt er es wahrscheinlich in gehobene Gesellschaft ein. Cover ist der Tesla des Wohnungsbaus, der Apfel der Häuser, und Rivas ist Henry Ford oder vielleicht Ray und Charles Eames.

Seine Vision: hochwertige, durchdacht gestaltete Plattenhäuser zu bauen und Lego-ähnliche Teile in einer Fabrik herzustellen und zusammenzubauen. Das angestrebte Ergebnis ist ein schneller, umweltfreundlicher, kostengünstiger und letztendlich revolutionärer Wandel im Wohnungsbau. Der Risikokapitalriese Andreessen Horowitz hat Cover auf seine Liste der 50 Firmen gesetzt, von denen er behauptet, dass sie „die amerikanische Erneuerung ankurbeln“, indem sie die schwierigsten Probleme des Landes angehen.

Um beim Tesla-Vergleich zu bleiben, sagte Rivas kürzlich in einem Telefoninterview, dass Cover seine Roadster-Phase erreicht habe, eine Anspielung auf den elektrischen Sportwagen der ersten Generation des Autoherstellers. Derzeit konzentriert sich Cover auf die Lieferung hochwertiger Hinterhofhäuser für den Markt in Los Angeles.

Aber seit seiner Gründung im Jahr 2014 hat Cover, das 75 Millionen US-Dollar von Investoren mit einer Bewertung von 180 Millionen US-Dollar eingesammelt hat, nicht sagen können, dass seine Produktion mit der seiner großartigen Idole mithalten kann. Eine Analyse früherer Aussagen von Rivas und Baugenehmigungen legt nahe, dass das Unternehmen in den neun Jahren seines Bestehens nur zwischen 30 und 40 ADUs fertiggestellt hat – das sind durchschnittlich weniger als 5 Häuser pro Jahr, was für einen ADU-Entwickler eine winzige Menge wäre weniger ein Unternehmen, das versucht, das Bauwesen zu revolutionieren.

Rivas gab zu, dass das Unternehmen nur „einige Dutzend“ Hinterhofwohnungen fertiggestellt habe. Niemand bei Cover würde über Umsatz, Rentabilitätszeitpläne, Strategien oder auch nur darüber sprechen, wie das Startup den Erfolg bestimmt.

„Ich werde die genauen Kennzahlen nicht preisgeben, aber wir haben sehr spezifische interne Kennzahlen, die ehrgeizig sind“, sagte Rivas.

Cover sagt, dass es irgendwann auf Häuser und Wohnungen ausgeweitet werden und mit der Produktion von Hunderten oder sogar Tausenden von Einheiten beginnen wird, sobald es seinen Herstellungsprozess beherrscht.

„Beginnen Sie mit einem High-End-Produkt, das phänomenal gut funktioniert, viel besser als alles, was es zuvor gab“, fügte Rivas hinzu. „Und wenn Sie dann in Produktion und Skalierung investieren, senken Sie die Kosten und machen es für alle verfügbar.“

Die Geschichte, sagt Rivas, dreht sich nicht um gebaute Einheiten. Daran wird derzeit in der 80.000 Quadratmeter großen Fabrik von Cover in Südkalifornien gearbeitet, was laut Rivas den Wohnungsbau für immer verändern wird. Und im Moment laufe es „phänomenal gut“, sagt er.

(Cover lehnte eine Anfrage für eine Werksbesichtigung für diesen Artikel mit der Begründung ab, dass während der Berichterstattung nicht genug Zeit sei, eine solche zu organisieren, aber Sie können in einigen YouTube-Videos von Technik-Evangelisten ein paar Einblicke in den Arbeitsbereich erhaschen.)

Der Einbau einer Einheit, die vor drei Jahren aus 10.000 Teilen bestand und 120 Tage und etwa ein Dutzend Leute erforderte, ist auf 30 Tage und sechs Leute gesunken. Rivas strebt Kosten von 200 US-Dollar pro Quadratfuß an. Derzeit kosten die modularen ADUs von Cover zwischen 400 und 600 US-Dollar pro Quadratfuß, aber wenn das Startup über die ADUs hinausgeht, wird der Preis laut Rivas deutlich sinken. Er sagte auch, dass seine bestehenden Kunden damit zufrieden seien, einen Aufschlag von 20 bis 30 Prozent zu zahlen, um sich für Cover zu entscheiden und „Weltklasse-Architektur“ zu erhalten, und fasste es mit der Frage zusammen: „Wollen Sie einen Porsche oder wollen Sie einen Toyota?“

„Ich werde die genauen Kennzahlen nicht preisgeben, aber wir haben sehr spezifische interne Kennzahlen, die ehrgeizig sind.“ ALEXIS RIVAS, TITEL

Sie zahlen auf jeden Fall Porsche-Preise. Cover hatte zuvor auf seiner Website eine 450 Quadratmeter große Ein-Zimmer-Wohnung für 241.000 US-Dollar bzw. 535 US-Dollar pro Quadratfuß gelistet (Kosten für Genehmigung, Technik oder Bauarbeiten sind darin nicht enthalten). Rivas erklärte, dass jedes Design maßgeschneidert sei, die meisten Ein-Zimmer-Wohnungen jedoch mittlerweile zwischen 295.000 und 325.000 US-Dollar kosten. (Wie er auch erklärt hat, stellen die aktuellen Kosten einen Anstieg gegenüber früheren Preisen dar, aber Käufer können „zu diesem Preis keine vergleichbaren Qualitätsprodukte bekommen“.)

Die Preise für andere vorgefertigte oder modulare ADUs auf dem Markt variieren: Eine 600 Quadratmeter große ADU mit einem Schlafzimmer des Konkurrenten Oasys kostet etwa 240.000 US-Dollar oder 400 US-Dollar pro Quadratfuß, und ein 640 Quadratmeter großes Modell der Connect 2-Serie von Connect Homes kostet 307.800 US-Dollar oder 480 US-Dollar pro Fuß.

Im Gegensatz zu anderen Fertigbauunternehmen werden die Einheiten von Cover in einer Fabrik gebaut, einem Bausatzsystem, das sich einfach vor Ort zusammenbauen und mit LKWs in Standardgröße transportieren lässt. Und im Gegensatz zu Katerra, dem Einhorn-Modulbauunternehmen, das im Jahr 2021 bekanntermaßen zusammenbrach und pleite ging, als es versuchte, schnell zu wachsen und zu expandieren, will Cover offensichtlich nichts überstürzen.

„Erledigen Sie es, bevor Sie es skalieren“ lautet das Motto, denn etwa drei Viertel der Zeit des Unternehmens werden für Prozessverfeinerungen und nicht für Lieferungen aufgewendet.

Während eines Rundgangs durch eine Cover-Einheit in einer hügeligen Seitenstraße im LA-Viertel Silver Lake erklärte Jemuel Joseph, der andere Mitbegründer von Cover, wie die elegante, holzgetäfelte Einheit entstand. Ein Gitter aus Lamellen aus hochdichtem Verbundwerkstoff, das mit weißer Hausfarbe beschichtet war, wurde nacheinander zum Standort, einem hügeligen Grundstück auf einer bestehenden Garage, transportiert und dann installiert. Mit einer teuren Wolf-Reihe und einem Sub-Zero-Kühlschrank, reichlich eingebautem Stauraum, hellen Holzböden, elektromagnetischen Schlössern und maßgefertigten Paneelen für Schalter und Steckdosen verfügte der Raum über die Vorzüge eines High-End-Hauses.

Joseph sagte, es habe 33 Tage gedauert, das Gebäude zusammenzustellen, eine etwa 450 Quadratmeter große ADU, die etwa 300.000 US-Dollar oder 666 US-Dollar pro Quadratfuß gekostet habe. Cover bietet auch eine umfangreiche Dokumentation für einfache Reparaturen. Es hat sich sicherlich weiterentwickelt; 2016 sprach Rivas von „einzigartigen, höchst maßgeschneiderten, präzisionsgefertigten Häusern“, und 2017 wurde behauptet, dass die Gebäude von Cover den Passivhausstandards entsprächen (was derzeit nicht der Fall ist, obwohl Rivas ihre Nachhaltigkeit in den Vordergrund stellt).

Das Modell, in dem wir uns befanden und zu diesem Zeitpunkt schon ein paar Jahre alt war, hatte die einzelne HVAC-Einheit in einem Einbauschrank im Hauptraum untergebracht, was bedeutete, dass es bei geschlossener Tür zum Schlafzimmer keine direkte Luftzufuhr bekam Konditionierung. Dieses Problem wurde in späteren Versionen behoben. Während er auf der Terrasse stand, fügte Joseph einer Bemerkung über eine Wandmontage hinzu und sagte, dass sogar die Schrauben, die für den Zusammenbau verwendet werden, verbessert werden könnten, um ein nahtloseres Produkt zu erzielen.

„Niemand baut Häuser wie Autos“, sagte er.

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Aus diesem Grund weist die Cover-Fabrik derzeit eine geringe Automatisierung und ein geringes Produktionsvolumen auf, was es dem Team aus über 25 Architekten und Ingenieuren nach Angaben des Unternehmens erleichtert, Verbesserungen und Iterationen vorzunehmen. Für Stephen Oskoui, geschäftsführender Gesellschafter bei Gigafund, ist dieser Ansatz kein Problem, die Risikokapitalgesellschaft, die während des Startup-Fundraising-Rauschs im Jahr 2021 Covers 60-Millionen-Dollar-Investitionsrunde der Serie B leitete.

Die Strategie von Cover, die Fertigung vor der Skalierung zu perfektionieren, passt zur Prämisse von Gigafund, in Start-ups zu investieren, die über mehrere Jahrzehnte hinweg Roadmaps zur Lösung großer Probleme haben. Oskoui war nicht bereit, die Meilensteine, die zur Messung des Fortschritts von Cover herangezogen werden, zu erläutern oder näher zu erläutern, sagte aber, dass man auf dem richtigen Weg sei und bis zum Ende des 20-jährigen Investitionsfensters von Gigafund eine Million Einheiten pro Jahr bauen könne. (Auch hier beträgt der Versicherungsschutz derzeit durchschnittlich etwas mehr als vier ADUs pro Jahr.)

Oskoui glaubt, dass man, genau wie Apple und Tesla, in ein phänomenales Produktdesign investieren muss, wenn man in die Massenfertigung investiert.

„Es gibt Möglichkeiten, wie sie viel schneller hätten wachsen können, um Investoren anzusprechen, aber sie hätten sie nicht auf einen langfristigen Erfolg vorbereitet“, sagte Oskoui. „Uns gefällt die Tatsache, dass sie den Lärm einer schaumigen Umgebung im Silicon Valley ignoriert haben.“

Viele VCs sehen transformatives Potenzial im modularen Wohnen. Clay Macfarlane, Direktor bei Fifth Wall, einem auf Proptech ausgerichteten VC mit mehreren modularen Investitionen, sagte, der Rückenwind scheine vielversprechend: Wohnraum sei unbezahlbar und schwer zu finden. Der landesweite Wohnungsmangel wuchs bis Ende 2022 auf schätzungsweise 6,5 Millionen Einheiten. Macfarlane räumte ein, dass es immer noch regulatorische und politische Hindernisse für die Beschleunigung des Wohnungsbaus gibt – die beste Technologie kann die Bebauungsgesetze nicht ändern –, aber selbst wenn diese Hindernisse bestehen bleiben , die Beschleunigung der Bauarbeiten nach Abschluss der Genehmigung und sinkende Transportkosten werden die Immobilienpreise senken.

Rivas sagte, der Erfolg von Cover sei darauf zurückzuführen, dass er und Joseph sich darauf konzentrierten, „Denker erster Prinzipien“ zu sein, ein Prozess, der sich auf die Idee bezieht, Probleme in ihre elementarsten Teile zu zerlegen und daraus eine Lösung zu erarbeiten. („Denken nach ersten Prinzipien“ ist ein beliebtes Mantra unter Startups, von Elon Musk bis Peter Thiel.)

Die Gründer von Cover lernten sich in New York City kennen, als sie an der äußerst selektiven Architekturschule der Cooper Union eingeschrieben waren. Sie waren beide fasziniert vom Potenzial der Technologie, die Disziplin auf den Kopf zu stellen, und kamen schließlich auf die Idee einer schnellen Iteration. Es ist einfacher, eine kleine ADU kontinuierlich zu optimieren als ein vollwertiges Haus. Diese Entscheidung traf Cover Monate bevor Kalifornien mit der Verabschiedung von Gesetzen zur Förderung der ADU-Produktion begann.

Man glaubt auch an die harte Arbeit-und-Hektik-Mentalität der Tech-Branche. Letzten Monat antwortete Rivas auf einen viralen Tweet von Bernie Sanders, der eine 32-Stunden-Woche forderte, indem er schrieb: „Das hört sich wirklich stressig an. Ich bin weniger gestresst, wenn ich mehr als 60 Stunden pro Woche arbeite.“

Cover's Vision von Paneelkonstruktionen und Lego-ähnlichen Teilen, die auf Standard-LKWs passen, steht im Einklang mit den allgemeinen Trends in der Fertigbaubranche. Die Idee, Amerikas Wohnungskrise mit Fabrikhäusern zu lösen, gibt es schon seit dem frühen 20. Jahrhundert, und eine Reihe von Start-ups scheiterten vor etwa einem Jahrzehnt an gemeinsamen Hindernissen: Schwierigkeiten bei der bezahlbaren Skalierung der Fabrikproduktion sowie den Kosten und der Komplexität eines Umzugs vorgefertigte Häuser und Module vor Ort (was normalerweise teure Kräne und langwierige Genehmigungsverfahren erforderte).

Macfarlane von Fifth Wall sagte, der Schlüssel zum modularen Erfolg – ​​die Produktion einer inkrementellen Einheit mit einer profitablen Marge – sei von dieser vorherigen Generation von Startups nie erreicht worden. Die Fabriken waren teurer und die Produktion begrenzt, was die Amortisationszeit über die Rentabilität hinaus verlängerte. Heutzutage sind Fabriken billiger und einfacher zu bauen, was teilweise auf den technologischen Fortschritt zurückzuführen ist, und es sollte einfacher sein, ein Netzwerk aufzubauen und zu skalieren.

Steve Glenn, CEO des modularen Hausbauers Plant Prefab – wo Rivas kurzzeitig arbeitete, als das Unternehmen noch LivingHomes hieß – beschrieb den zukünftigen Cover-CEO als „einen der klügsten Praktikanten, die wir hatten“.

Der Nachfolger von LivingHomes, Plant, besteht seit sieben Jahren und hat 150 Ein- und Mehrfamilienhäuser gebaut. Glenn hält den Vergleich zwischen Apple und Tesla für etwas irreführend. Die Herstellung eines Computers oder Autos bedeutet die Einhaltung strenger Standards für einen nationalen und internationalen Kundenstamm. Beim Wohnungsbau muss man sich mit örtlichen Vorschriften, Bebauungsanforderungen und sich verändernden Böden und Standortbedingungen auseinandersetzen – Gerichtsstand für Gerichtsstand und Grundstück für Grundstück.

Auf die Frage nach den Expansionsplänen sagte Oskoui von Gigafund nach einer längeren Pause, er sei bestrebt, so schnell wie möglich nach Texas zu expandieren, da er gerne eigene Cover-Einheiten hätte. Aber er glaubt nicht, dass sie außerhalb von LA expandieren, bis sie ihre „sehr große Fabrik“ bauen und die Produktion steigern (er bestätigte Pläne für einen neuen Standort, der nicht der derzeitige Standort in Gardena, Kalifornien, ist).

Auf die Frage, ob das Unternehmen bald nach einer neuen Finanzierung sucht, sagte Rivas, dass Cover „glücklicherweise in einer sehr guten Lage sei, was unsere Finanzierungssituation angeht“, aber irgendwann mehr Geld benötigen werde, um seine großen Ambitionen zu erfüllen.

Es besteht auch weiterhin die Herausforderung, wer genau die zukünftigen Kunden von Cover sein werden.

Rivas hat darüber gesprochen, mit dieser Technologie (zu der möglicherweise keine Sub-Zero-Küchengeräte gehören) die Herausforderung bezahlbaren Wohnraums anzugehen. Doch der ständige Vergleich mit Apple und Tesla – Marken mit Massenerfolg und Verkaufszahlen, auch wenn ihre Produkte nicht gerade auf den einkommensschwachen Markt abzielen – täuscht über etwas anderes hinweg.

Am Ende des Rundgangs erklärte Joseph, nachdem er von der Terrasse der Einheit aus die Landschaft von LA betrachtet hatte, den Ursprung des Firmennamens: Deckung ist die grundlegendste Art von Lebensraum.

„Ich nehme an“, sagte er, „wir wollen die Menschheit abdecken.“