Duluth setzt auf „winzige Häuser“, um die Wohnungsnot zu lindern

Dec 25, 2023

Im Oktober stand Entwickler Sean Dixon auf einer belebten Straße im Stadtteil Central Hillside in Duluth vor dem Pilotprojekt für ein „Tiny Home“, das er baut, und beschrieb dessen Inneneinrichtung. Es dauerte nicht lange.

„Wir haben also 175 Quadratmeter, mit einem Schlafboden, einem einzigen Badezimmer und dann einer Küche und einem Wohnzimmer“, sagte er.

Das Haus ist auf Pfeilern gebaut, ein paar Meter über dem Boden, auf einem sehr schmalen, abschüssigen Grundstück zwischen zwei älteren Häusern. Dixon hofft, es an reisende Krankenschwestern vermieten zu können, die in einem der beiden Krankenhäuser der Stadt arbeiten, die ein paar Blocks weiter unten am Hügel liegen.

Er weiß, dass es nicht jedermanns Sache ist. Aber er glaubt, dass es einen Markt für seine schlichte, umweltfreundliche Vision gibt.

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„Auf jeden Fall ein Minimalist. Jemand, der nur für kurze Zeit hier sein wird, der einfach gute, sichere und funktionale Wohnräume braucht. Oder jemand, der die Natur wirklich genießt und nicht viel Zeit drinnen verbringen möchte.“ ."

Dixon leitet ein Unternehmen namens Simply Tiny Development. Er kommt aus Denver. Aber er wurde vor mehr als drei Jahren nach Duluth gelockt, als die Stadt Entwicklern Unterstützung anbot, die sich bereit erklärten, innovative Wohnprojekte auf schwer zu bebauenden Grundstücken wie diesem zu erproben.

„Duluth hat seine Standards und Vorschriften wirklich gelockert, und die neuen Richtlinien, die die Stadt eingeführt hat, ermöglichen einen einfacheren Weg für die Einführung von Tiny Homes“, sagte Dixon.

Dieses Haus ist eines der wenigen neuen Projekte in Duluth – von der Entwicklung von 18 Wohneinheiten für Arbeitskräfte bis hin zu zwei kleinen Wohneinheiten für obdachlose Veteranen – mit sehr kleinen, kompakten Häusern.

Technisch gesehen sind es nicht alle „Tiny Homes“, die weniger als 400 Quadratmeter groß sind.

Aber sie sind Teil eines umfassenderen Trends zum Bau erschwinglicherer, effizienterer und viel kleinerer Häuser, um die Wohnungsknappheit zu lindern, die Gemeinden wie Duluth und darüber hinaus betrifft.

Dieser Trend sei in Bundesstaaten wie Kalifornien viel weiter fortgeschritten, sagte Jamie Stolpestad, Miteigentümer einer Firma namens YardHomes MN, die die beiden kleinen Häuser zur Unterbringung von Veteranen in Duluth gebaut hat. Aber Minnesota beginnt nun, in ihre Fußstapfen zu treten.

„Ich würde sagen, im Moment ist der Wunsch nach einem solchen kleineren, effizienteren Haus größer als die tatsächliche Umsetzung“, sagt Stolpestad. „Aber die Umsetzung holt auf.“

Duluth hat mehrere Änderungen an seiner Bebauungs- und Bebauungspolitik vorgenommen, um die Entwicklung „kompakterer Wohnungen“, wie Stolpestad sie gerne nennt, zu fördern.

Das Ziel bestehe darin, die enorme Nachfrage nach Wohnraum aller Art, in allen Sektoren und Kategorien zu decken, sagte Adam Fulton, Planungs- und Wirtschaftsentwicklungsdirektor von Duluth.

„Wenn man versucht, eine Wirtschaft zu gestalten, die für die gesamte Bevölkerung gut ist, gibt es Menschen in verschiedenen Lebensbereichen, die sich Häuser unterschiedlicher Größe wünschen“, sagte er.

„Und das haben wir in Duluth nicht. Unsere Häuser sind tendenziell etwas älter und etwas einheitlicher. Viele wurden vor dem Zweiten Weltkrieg gebaut. Daher ist es unser Ziel hier, so viele Möglichkeiten wie möglich zu schaffen.“ den Wohnungsbestand zu erweitern.“

Die Stadt hat dies unter anderem dadurch erreicht, dass sie Entwicklern den Bau schmalerer Häuser auf städtischen Grundstücken ermöglicht.

Vor drei Jahren änderte die Stadt auch ihre Bebauungsordnung, um sogenannte „Cottage-Home-Park-Entwicklungen“ zu ermöglichen, bei denen es sich im Wesentlichen um Gruppen kompakter Häuser handelt, die auf einem einzigen Grundstück gruppiert sind.

Anfang dieses Jahres hat die Wohnungsbau- und Sanierungsbehörde der Stadt den Grundstein für ein Projekt namens Fairmount Cottages auf der Westseite von Duluth gelegt. Es umfasst 18 kleine Häuser mit einem oder zwei Schlafzimmern oder „Cottages“, 620 und 720 Quadratmeter groß, die in zwei Häusergruppen zusammengefasst sind und durch eine Schlucht getrennt sind, die von einer Fußgängerbrücke überquert wird.

Es handelt sich um eine Siedlung mit gemischtem Einkommen, die sich an Familien richtet, die zwischen 50 und 100 Prozent des Durchschnittseinkommens der Region verdienen, bis zu fast 80.000 US-Dollar für eine dreiköpfige Familie.

„Es fördert wirklich das Gemeinschaftsgefühl“, sagte Geschäftsführerin Jill Keppers.

„Diese Häuser werden tatsächlich nach innen gerichtet sein; ihre Veranden werden zum Inneren der Siedlung zeigen. Es wird Wege geben, die sie miteinander verbinden. Es wird einfach diese nette kleine Gemeinschaft sein, in der die Menschen wirklich dieses Seinsgefühl entwickeln können.“ Nachbarn.“

Fulton sagte, das Konzept ähnelt dem Milwaukee Avenue Historic District im Stadtteil Seward in Minneapolis.

Diese Art der Entwicklung ist jedoch in vielen städtischen Bebauungsvorschriften im ganzen Bundesstaat nicht zulässig, die eine stärkere Wohnbebauung im vorstädtischen Maßstab fördern. Fulton sagte, ein typischer Entwicklungsansatz hätte nur drei oder vier Häuser auf dem Gelände zugelassen.

Aaron Schweiger, Geschäftsführer des in Duluth ansässigen Immobilienentwicklungsunternehmens Zenith Asset Management, sagte, es gebe ein Stigma rund um sogenannte Tiny Homes, das noch überwunden werden müsse.

Schweiger sagte, er habe sich mit ähnlichen Projekten wie den Fairmount Cottages in Duluth an Schlafgemeinschaften in Twin Cities gewandt und gesagt: „Hey, wir würden gerne in Ihrer Gemeinde bauen, wir haben dieses wirklich coole Konzept.“ Und sie sagen uns: ‚Danke, aber nein danke.‘“

Schweiger hatte geplant, auf einem Felsvorsprung in Duluth, der als „Point of Rocks“ bekannt ist, eine Cottage-Siedlung zu errichten, aber dieses Projekt liegt wegen eines Grunddienstbarkeitsstreits mit Nachbarn auf Eis.

Derzeit arbeitet er an einem anderen Projekt in Hinckley. Ein anderer Entwickler hat eine ähnliche Entwicklung in Willmar im Westen von Minnesota vorgeschlagen.

Schweiger sagte, Bauträger seien immer mehr an Tiny-Home-Projekten interessiert, weil der Bau kostengünstiger sei als ein traditionelleres Apartmenthaus und sie daher mehr Annehmlichkeiten bieten könnten.

„Wenn wir ein typisches Gebäude im Schuhkartonstil bauen“, sagte er, „reden wir bei den heutigen Preisen von 250.000 US-Dollar pro Einheit – wenn Sie Glück haben und günstig sind –, wo wir zum Selbstkostenpreis für 150.000 US-Dollar pro Stück ein kleines Haus bauen könnten.“ Einheit."

Schweiger ist davon überzeugt, dass Städte rund um Minnesota anfangen sollten, über kompakte, kleinere Häuser als kreative, erschwingliche Arbeitsunterkünfte nachzudenken, die zum Wachstum ihrer Gemeinden beitragen können.

„Man kann dort eine Familie gründen. Es wird nicht die Bank sprengen. Man bekommt einen Garten.“ Es ist wieder der „amerikanische Traum“, sagte er.

Bis vor ein paar Jahren konnten Entwickler in Minnesota nicht einmal Häuser bauen, die kleiner als 400 Quadratmeter waren.

Doch im Jahr 2020, erklärte Stolpestad, sei die staatliche Wohnbauordnung dahingehend geändert worden, dass sie zulässig seien, sofern sie an die Kanalisation und das Wasser angeschlossen und auf einem frostgeschützten Fundament errichtet seien.

In anderen Bundesstaaten werden „Tiny Homes“ oft auf Rädern gebaut und können von Ort zu Ort transportiert werden.

Stolpestads Unternehmen baut Fertighäuser, die typischerweise im Hinterhof von jemandem aufgestellt werden. Städte bezeichnen sie als „Nebenwohneinheiten“. Sie werden oft als „Einliegerwohnungen“ bezeichnet.

Bis etwa 2006, sagte er, hätten die lokalen Regierungen sie nicht zugelassen. Mittlerweile erlauben 37 Städte und Landkreise ihre Nutzung, darunter Minneapolis, St. Paul und Duluth.

Das ist die Regel, die den Bau von zwei kleinen Häusern in Duluth zur Unterbringung von Veteranen erlaubte, eine Partnerschaft mit dem Minnesota Assistance Council for Veterans.

Es gibt noch andere Herausforderungen. In Duluth hatte der Bauunternehmer Sean Dixon mit Verzögerungen und unerwarteten Kosten zu kämpfen, als er sein Tiny House an die städtische Kanalisation und das Wasser anschließen musste.

Einige Nachbarn empörten sich über neue Bauvorhaben auf Grundstücken, die lange Zeit leer standen, und stellten die Auswirkungen der Projekte auf den Immobilienwert in Frage.

Und während die Kosten für den Bau kleinerer Häuser natürlich geringer sind, seien die anderen Kosten, einschließlich Versorgungs- und Genehmigungskosten, laut Fulton gleich.

Da Bauträger und Kreditgeber sich jedoch zunehmend mit dem Konzept der Tiny Homes auseinandersetzen, geht Fulton davon aus, dass dieser Trend noch zunehmen wird.

„Wir hatten viele Anfragen; ich gehe davon aus, dass wir mehr davon sehen werden. Wir versuchen lediglich sicherzustellen, dass wir auf breiter Front so viele Möglichkeiten wie möglich für neue Wohnungen in Duluth bieten“, sagte er .