Jenseits des Einfamilienhauses in Vancouver, BC

Nov 26, 2023

Mehrere Plex-Optionen mit und ohne Seitenhöfe. Quelle: Lanefab.

Mehrere Plex-Optionen mit und ohne Seitenhöfe. Quelle: Lanefab.

Während die Menschen in ganz Cascadia unter den steigenden Immobilienpreisen und Mieten nachgeben, bemühen sich die Staats- und Regierungschefs darum, mehr „Mittelwohnungsoptionen“ inmitten ihres von Einfamilienhäusern dominierten Bestands zu legalisieren oder dies zu versuchen. Während Optionen wie Einfamilienhäuser und Hinterhofhäuser, Doppel- und Dreifamilienhäuser an manchen Orten die Aufgabe erfüllen können, benötigen größere Städte größere Lösungen – und zwar schnell.

Vancouver, British Columbia, genießt angesichts seiner wenigen hohen Stadtteile möglicherweise einen überbewerteten Ruf für eine verkehrsorientierte Entwicklung. Die Stadt hatte bereits 2009 früh Reihenhäuser legalisiert, was damals als schrittweise Möglichkeit angesehen wurde, kompaktere, umweltfreundlichere Wohnungen zu schaffen, „ohne den Zorn wohlhabender Hausbesitzergruppen auf sich zu ziehen“, von denen einige ihren Schock darüber zum Ausdruck brachten, dass eine Person möglicherweise hinsehen könnte von einem bescheidenen Hausbalkon in der Gasse in den Garten des Haupthauses.1 Gassenhäuser sind in den USA besser bekannt als „Hinterhof-Cottages“, „In-Law-Suiten“, „Bonushäuser“ oder „Accessoire-Wohneinheiten“ (ADUs). Seitdem wurden dort rund 4.500 Einfamilienhäuser gebaut, weitere 4.000 sind bis 2028 geplant. Sie erfreuen sich großer Beliebtheit, und im Jahr 2018 verfügten ganze 45 Prozent der neu gebauten Häuser über ein Einfamilienhaus, und viele von ihnen enthielten auch angeschlossene Einfamilienhäuser. Rechtssuiten.

Vierzehn Jahre später haben die Planungsmitarbeiter von Vancouver nun die Legalisierung von Vier- und Sechsfamilienhäusern in der ganzen Stadt vorgeschlagen, auch in Gebieten, die derzeit nur auf Einfamilienhäuser beschränkt sind. Der neue Vorschlag würde eine bescheidene Vergrößerung der Gebäudegröße um 16 Prozent in den dünn besiedelten Zonen der Stadt ermöglichen. Es würde auch mehr Einheiten ermöglichen: Je nach Grundstücksgröße wären vier oder sechs Wohnungen erlaubt. Derzeit sind in den meisten Einfamilienhausbereichen nur drei Wohneinheiten erlaubt (das Haupthaus sowie eine angeschlossene Suite der Schwiegereltern und ein Nebenhaus).

Die vorgeschlagene Erhöhung der Wohndichte um 16 Prozent reicht nicht aus, um die jahrzehntelange Untätigkeit auszugleichen. Allein in den letzten zehn Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser im einst erschwinglichen East Vancouver um 100 Prozent gestiegen. Dennoch sind auf 81 Prozent des Wohngrundstücks Vancouvers nur solche Häuser erlaubt, was praktisch jeden ausschließt, der sich den hohen Preis eines freistehenden Hauses nicht leisten kann, und selbst eine relativ dicht besiedelte Stadt wie Vancouver in einem überwiegend vorstädtischen Bundesstaat einfriert.

Die Ergebnisse sind nicht überraschend: Die Bevölkerung Vancouvers ist langsamer gewachsen als die der umliegenden Vororte, und die Preise für Einfamilienhäuser sind im Westen der Stadt auf 3,3 Millionen US-Dollar gestiegen, was für die meisten Familien unerschwinglich ist.

Wenn wir vor einer weniger gewaltigen Wohnungsherausforderung stünden, dann könnte diese 16-prozentige Erhöhung der zulässigen Dichte sinnvoll sein. Aber unsere Probleme sind größer als das, und unsere Lösungen müssen es auch sein. Es ist an der Zeit, die Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser zu beenden – und den Bewohnern Vancouvers mehr Möglichkeiten zu geben, die Stadt ihr Zuhause zu nennen.

Darstellung eines Plex-Designs. Quelle: Lanefab.

Vierzehn Jahre nach der Legalisierung von Einfamilienhäusern liegen die Ergebnisse vor und die Preise sind deutlich gestiegen. Was auch immer wir als Nächstes tun, machen wir nicht den gleichen Fehler, zu wenig und zu spät zu tun. Im Geiste, genug und schnell genug zu tun, haben wir uns die folgenden Ziele gesetzt, um die Lücke zwischen den Hochhäusern der Stadt und den von Einfamilienhäusern dominierten Vierteln zu schließen:

Wie würde eine neue Wohnform aussehen, die all diese Dinge bietet? Wir schlagen vor: „the Plex“, ein modulares, wiederholbares Apartmentgebäude mit sechs, acht oder zehn Wohnungen.

The Plex ist ein Ort, an dem Menschen Familien gründen, Freunde treffen und ihr Leben in ruhigen Straßen in den Vierteln verbringen können, die sie lieben. Sie kombinieren die großen Einheiten und den Gartenraum, die Menschen mit Einfamilienhäusern assoziieren, mit der Gehbarkeit und Erschwinglichkeit von Wohnungen.

Integrieren Sie eine gemeinsame Dachterrasse und Sonnenkollektoren sowie vordere und hintere Balkone, um das Straßenbild zu beleben und den Nachbarn die Möglichkeit zu geben, sich unter die Leute zu mischen. Sorgen Sie für uneingeschränkte Zugänglichkeit für Bewohner aller Leistungsstufen, entwerfen Sie nach energieeffizienten Passivhausstandards und erhalten Sie Baumkronen und Grünflächen oder fügen Sie diese sogar hinzu. Klingt zu schön, um wahr zu sein?

Es ist nicht. Auf einem typischen Westseite-Grundstück von 50 x 122 Fuß könnte es etwa so aussehen:

Ein Plex auf einem 50 Fuß breiten Grundstück, typisch für die Westseite Vancouvers. Quelle: Lanefab.

Es funktioniert auch auf einem 33 Fuß breiten Grundstück auf der Ostseite. Sie können ein zweites Grundstück hinzufügen und den dazwischen liegenden Hof weglassen, und die Optionen erweitern sich:

Stellen Sie sich 8-Plexus-Wohnungen auf schmaleren, 33 Fuß breiten Grundstücken in East Vancouver vor. Quelle: Lanefab.

Diese Art von kleinen Wohngebäuden ist in jeder Stadt, die durch veraltete Bebauungsvorschriften eingeschränkt ist, eine Überlegung wert, Regeln, die alle Haustypen außer der teuersten Art verbieten: ein freistehendes Einfamilienhaus auf einem eigenen Grundstück. Der Plex könnte die Erschwinglichkeit, Gehbarkeit und den Wohnraum in allen Stadtteilen erhöhen.

Planen Sie ein Grundflächenverhältnis von etwa 2,0 ein, sodass auf einem Standard-Einfamilienhausgrundstück vier große Drei-Zimmer-Wohnungen oder acht Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen gebaut werden können.

Das erste und wichtigste Ziel besteht darin, es dicht zu machen.

Der Plex würde eine Abkehr von vielen Elementen des bestehenden Bebauungsplans für Einfamilienhäuser in Vancouver erfordern – vor allem vom „Floor Space Ratio“ (FSR) oder dem Verhältnis zwischen der Innenfläche eines Gebäudes und seiner Gesamtgrundstücksfläche.2 Der US-Begriff lautet Bodenflächenverhältnis (FAR). Derzeit beträgt der maximal zulässige FSR der Stadt für ein Duplex 0,70. Für ein Einfamilienhaus beträgt er 0,86 (in einigen Fällen, in denen es um die Beibehaltung eines charaktervollen Hauses geht, gewährt die Stadt weitere 0,10). Eine Erhöhung des zulässigen FSR auf etwa 2,0 würde bedeuten, dass ein Plex vier große Einheiten mit drei Schlafzimmern oder acht Einheiten mit einem Schlafzimmer anbieten könnte ein normales Einfamilienhausgrundstück. Das ist eine Menge neuer Wohnraum.

Im Gegensatz dazu würde der Vorschlag, der derzeit von der Stadt Vancouver erarbeitet wird, nur 1,0 FSR zulassen: kaum mehr als der Status quo, mit bis zu 1,2 FSR für energieeffizientes Bauen.

Was die Höhenbegrenzung anbelangt, müsste die Stadt auch ihre maximale Höhe von 9,5 Metern und drei Stockwerken erhöhen, um ein vierstöckiges Plex zu ermöglichen. Und eine Anpassung der Mindestrückstände (Abstände von Grundstücksgrenzen), insbesondere der aktuellen Anforderung eines Frontrücksprungs von mindestens 20 Prozent der Grundstückstiefe, würde mehr Kreativität bei der Gestaltung und größere Hinterhöfe fördern.

Auch durch die Bebauung statt der Bebauung könnte die Stadt ihre bisherige maximal 60-prozentige Versiegelungsfläche auf einem Grundstück aufrechterhalten. Dabei handelt es sich um jede Oberfläche, in die kein Wasser eindringen kann. Wenn ein größerer Teil des Plex-Grundstücks durchlässig bleibt, können sie überall in der Stadt gebaut werden, ohne dass die Kanalisation jedes Blocks modernisiert werden muss, wodurch die Belastung dieser Kanalisation verringert und Grünflächen geschont werden. Ein Plex mit vier Etagen könnte seine undurchlässige Oberfläche auf nur 50 Prozent reduzieren und gleichzeitig eine zugängliche, energieeffiziente Gemeinschaft von acht etwa 1.000 Quadratmeter großen Häusern schaffen.

Schließlich sollten die Bebauungsregeln von Vancouver die Hoffläche überdenken und den Hinterhöfen Vorrang vor den Seitenhöfen einräumen. In ländlichen oder vorstädtischen Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte können Nebenhöfe von Vorteil sein. Auf schmalen städtischen Grundstücken handelt es sich jedoch meist um dunkle, übrig gebliebene Räume mit vernachlässigbarem Tageslicht und düsterem Blick auf die Wände der angrenzenden Häuser. Wenn man sich stattdessen für „angebaute Gebäude“ entscheidet – also die Gestaltung benachbarter Gebäude mit gemeinsamen Mauern, wie es in älteren Städten üblich ist –, wird der Seitenhof gänzlich weggelassen und man erhält oft einen viel größeren und besser nutzbaren Hinterhof.

Angebaute Gebäude sind eine beliebte Wahl in älteren Städten, die noch keine Zoneneinteilung haben, wie Montreal. Quelle: Bryn Davidson

Darüber hinaus kann die Konstruktion eines angeschlossenen Gebäudes den Energiebedarf, der zum Warm- oder Kühlhalten des Plex erforderlich ist, drastisch reduzieren. Da Städte sowohl nach einer Verdichtung als auch nach einer Bewältigung der Klimakrise streben, können sie sich fragen: „Sind Nebenhöfe notwendig, oder können wir ohne sie bessere Gebäude haben?“ Der Plex schlägt Letzteres vor.

Abschließend ist es wichtig zu beachten, dass die Priorisierung der Dichte nicht nur bedeutet, dass es sich nur um Haufen kleiner Häuser handelt. Das Plex ist ein attraktives, modulares Design, das große, gemeinsame Wohneinheiten für das Zusammenleben von generationenübergreifenden Familien ebenso umfassen kann wie viele kleinere Wohneinheiten für Singles und Paare, mit mittelgroßen Designs auch für alles dazwischen:

Darstellung eines Plex mit Optionen unterschiedlicher Größe. Quelle: Lanefab.

Wenn die Flächenerweiterung zu höheren Grundstückswerten führt, stellen Sie Erschwinglichkeitsanforderungen oder Barbeiträge ein, um diese Steigerungen abzufangen.

Die Legalisierung von Plexes würde die Erschwinglichkeit verbessern, da sich mehr Menschen an den Landkosten beteiligen könnten. Aber es gibt noch drei weitere Möglichkeiten, wie dieser Vorschlag die Erschwinglichkeit verbessern könnte.

Die erste Möglichkeit, die Erschwinglichkeit des Plex zu fördern, besteht in einem „Dichtebonus“, der eine zusätzliche Wohndichte im Gegenzug für Barzahlungen oder bezahlbare Einheiten vor Ort ermöglicht. Für die obige Version mit vier Stockwerken müssten wahrscheinlich marktübliche Preise gelten, aber ein oder zwei zusätzliche Stockwerke würden den Wert des Gebäudes so steigern, dass ein gewisser Dichtebonus möglich wäre.

Zweitens zeigt eine wachsende Zahl von Untersuchungen, dass ein zunehmendes Wohnungsangebot in Städten deren Preise und Mieten stabilisiert. Darüber hinaus werden durch neue, marktgerechte Wohnungen nahegelegene Bestandswohnungen erschwinglicher. Dies gilt auch beim Bau teurerer, marktgerechter Wohnungen, da Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen von einem geringeren Wettbewerb um die verbleibenden Wohneinheiten profitieren. Eine in Vancouver durchgeführte Studie zweier UBC-Ökonomen über Einfamilienhäuser ergab sogar, dass Einfamilienhäuser einen Preisdruck auf umliegende Häuser ausübten, insbesondere in wohlhabenderen Gegenden.

Und schließlich könnte der Mieterschutz für Plex-Bewohner stärker sein als für Bewohner von Kellergeschosswohnungen oder Einfamilienhäusern, die sich derzeit in Einfamilienhausgebieten befinden. Die Mieterumsiedlungs- und Schutzrichtlinie (Tenant Relocation and Protection Policy, TRPP) von Vancouver gilt nur für Gebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten und bietet eine Lücke für kleinere Vermieter, die diese Suiten besitzen und von ihnen profitieren. Da das Plex-Design jedoch im Allgemeinen mehr als fünf Einheiten umfasst, würde das TRPP diese abdecken.

Legen Sie Zonen für Plexus vor, genehmigen Sie deren Entwurf vorab und ermöglichen Sie den Bau kleiner Grundstücke, sodass keine kostspieligen und zeitaufwändigen Grundstücksmontagen erforderlich sind.

Die Beseitigung regulatorischer Hindernisse wäre für den Erfolg des Plex von entscheidender Bedeutung.

Allzu oft werden bei der Stadtplanung den vagen wohnungsfreundlichen Versprechungen der Stadtführer keine konkreten politischen Maßnahmen zu ihrer Verwirklichung gegenübergestellt. Ein Beispiel dafür, wie hochtrabende Rhetorik von der Realität untergraben wird, ist der Grandview-Woodland Community Plan. Der Plan wurde 2016 nach einem langwierigen, umstrittenen und einzigartigen Konsultationsprozess unter Beteiligung einer Bürgerversammlung verabschiedet und versprach, 10.000 neue Bewohner in das Viertel zu bringen und „den Wohnungsbestand durch die Bereitstellung verschiedener Wohnformen zu erhöhen und zu diversifizieren“.

Finden Sie diesen Artikel interessant? Unterstützen Sie weitere Forschungen wie diese mit einer Spende!

Was ist seitdem passiert? Grandview-Woodland verlor mehr Bevölkerung als irgendwo sonst in der Stadt. Der Plan selbst sieht vor, dass die meisten neuen Wohnungen in verschmutzten Ausfallstraßen verlegt werden.

Komplexe Richtlinien, die monatelange, jahrelange oder sogar jahrzehntelange Konsultationen mit Gemeindegruppen erfordern, können auf den ersten Blick fortschrittlich klingen. Aber wenn diese Prozesse zwischen notleidenden Menschen und dringend benötigtem Wohnraum stehen, werden sie zum Gegenteil.

Derzeit sind in Vancouver keine öffentlichen Anhörungen für Villen und Einfamilienhäuser erforderlich. Lediglich Wohnungen – in der Regel günstigere – müssen strenge Genehmigungsverfahren durchlaufen. Der Prozess für Wohnungen im Plex-Stil sollte nicht aufwändiger sein als der für Einfamilienhäuser, sodass wir schneller mehr Wohnungen bauen können.

Schließlich wird die Zulassung von Mehrfamilienhäusern auf Einzelgrundstücken den Bau beschleunigen, die Kosten senken und neue Möglichkeiten für kleinere Bauträger eröffnen. Derzeit verfügen nur große Entwickler über das geduldige Kapital und die großen Taschen, um über viele Jahre hinweg mehrere Grundstücke zusammenzustellen. Durch die Ermöglichung der Entwicklung einzelner Grundstücke kann ein viel breiterer Pool kleinerer, familiärer und Nischenbauer den Raum betreten und ihre Kreativität und Fähigkeiten einbringen.

Beenden Sie die Praxis, Wohnungen auf verschmutzte Hauptverkehrsadern zu beschränken, und verteilen Sie neue Wohnungen in der ganzen Stadt, in jedem Viertel.

Als nächstes sollten wir den Plex in allen Einfamilienhausgebieten Vancouvers zulassen. Wie Shane Phillips in seinem Buch „Affordable City“ schreibt: „Die besten Orte der Welt, an denen wir am liebsten spazieren gehen, die Pariser und Barcelonas der Welt, sind nicht nur entlang ihrer Hauptverkehrsadern, sondern in alle Richtungen dicht bevölkert.“

Anstatt also bestimmte Grundstücke oder ein bestimmtes Gebiet auszuwählen, sollten Führungskräfte einfach zulassen, dass das Plex in ganz Vancouver wiederholt wird – genau wie das Vancouver Special, die Kellersuite und das Haus in der Gasse davor.

Ein eng begrenztes Upzoning kann ein Signal für ein bestimmtes Gebiet aussenden und zu Preiserhöhungen führen, indem die Entwicklung eng fokussiert wird. Eine stärker verteilte Aufteilung der Zonen hingegen verringert die Auswirkungen auf einen einzelnen Standort und verteilt die Entwicklung, den Bau und die Dichte auf ein größeres Gebiet.

Bauen Sie Aufzüge in das Design ein, sodass jede Etage zugänglich ist, anders als bei den meisten Einfamilienhäusern. Die Einsparungen durch einen optimierten Prozess und Parkverringerungen werden etwaige zusätzliche Kosten mehr als ausgleichen.

Einfamilienhäuser waren schon immer relativ schwierig für Menschen im Rollstuhl oder mit anderen Behinderungen und Mobilitätseinschränkungen zugänglich zu machen. Während Befürworter von Behindertenrechten sich langsam durchsetzen konnten, um eine bessere Zugänglichkeit für alle Nutzer zu gewährleisten, hat die Stadt Vancouver eine Reihe von Regeln erlassen, die darauf abzielen, diese Häuser für Menschen mit körperlichen Behinderungen zugänglicher oder zumindest „besuchbarer“ zu machen. Beispiele hierfür sind breitere Türen und obligatorische Toiletten im Erdgeschoss.

Die Stadt hat sich jedoch nie mit der Tatsache befasst, dass das häufigste Design von Einfamilienhäusern – eine einzelne Eingangstür pro Einheit mit vielen Innentreppen – von vornherein unzugänglich ist, und noch schlimmer ist dies bei Häusern mit Kellern, an die keine Etagen angrenzend sind auf den Boden draußen. Andere typische Arten von bodennahen Wohnungen, wie Reihenhäuser und Stadthäuser, weisen die gleichen Nachteile hinsichtlich der Zugänglichkeit auf.

Der Plex könnte die Zugänglichkeit von Einfamilienhäusern verbessern, indem er über einen ebenerdigen Eingang und Aufzüge zwischen den Etagen verfügt. Auch ohne Aufzüge wäre ein Viertel der Wohneinheiten barrierefrei, also mehr als bei den meisten Einfamilienhäusern derzeit. Aufzüge würden die Kosten erhöhen, wenn alles andere gleich wäre. Aber durch den Wegfall anderer kostspieliger Anforderungen wie Parken könnte diese Verbesserung erreicht werden, ohne dass die Gesamtkosten steigen. Es ist eine Frage der Werte: Wollen wir die Unterbringung von Autos vor Ort fordern oder möchten wir unsere Nachbarschaften und Häuser lieber für alle Bürger zugänglicher machen?

Mehrere Plex-Optionen mit und ohne Seitenhöfe. Quelle: Lanefab.

Auf Einzelgrundstücken errichtete Wohnungen und Komplexe, gemischt mit Einfamilienhäusern. Quelle: Lanefab.

Mehrere Stadträte in Vancouver haben versprochen, „mehr Wohnraum zwischen Einfamilienhäusern und Wohnungen mit höherer Dichte bereitzustellen“. Bisher handelte es sich dabei um Kellerwohnungen und kleine Einfamilienhäuser. Der jüngste Vorschlag sieht eine bescheidene Erhöhung der Dichte um 16 Prozent für vier Einheiten in der gesamten Stadt vor. Angesichts des Ausmaßes unseres Erschwinglichkeitsproblems in Gebieten mit geringerer Bevölkerungsdichte wird das nicht ausreichen.

Vancouvers ursprünglicher Landnutzungsplan wurde 1927 eingeführt, „hauptsächlich, um das Eindringen von Mehrfamilienhäusern in Ein- und Zweifamilienwohngebiete zu verhindern“, und er erfüllt diese Funktion auch heute noch, indem er sie von den meisten Wohngrundstücken verbannt. Darüber hinaus wird jedes neue Wohngebäude in der Regel jahrelang von Mitarbeitern, der Öffentlichkeit und dem Stadtrat in jahrelangen Prozessen geprüft, die dringend benötigte Wohnungen verzögern und einen Engpass für den Zustrom neuer Wohneinheiten in großem Maßstab darstellen.

Heutzutage können nur diejenigen Menschen, die es sich leisten können, ein 33 x 122 Fuß großes Grundstück zu kaufen, in den rund 80 Prozent des städtischen Wohngrundstücks, das nur für Einfamilienhäuser vorgesehen ist, eine sichere und unkomplizierte Unterkunft finden. Das sind einfach nicht sehr viele Leute. Was noch schlimmer ist: Es ist derzeit für acht bis zehn weniger wohlhabende Haushalte illegal, sich zusammenzuschließen, um die reichere Person für das Land zu überbieten und darauf ein bescheidenes Wohnhaus zu bauen. Das ist falsch, und die Legalisierung von Wohnungsoptionen wie dem Plex würde es viel mehr Menschen ermöglichen, in einem größeren Teil der Stadt zu leben, mit einem einfachen, anpassungsfähigen und reproduzierbaren kleinen Apartmentgebäude. Das Plex könnte der nächste Schritt in der Entwicklung des städtischen Wohnungsbaus in Vancouver – und darüber hinaus – sein.

Herbst-Fondsaktion

🗞️ Besuchen Sie Sightline Daily, um jeden Montag, Mittwoch und Freitag die Top-Schlagzeilen des Tages für Cascadia zu erhalten, kuratiert von den Nachrichtenredakteuren des Sightline Institute.

Sehen Sie sich hier unsere Auswahl an

Sie können uns bei nachhaltigen Lösungen vorantreiben. Spenden Sie jetzt an Sightline. Sie können uns bei nachhaltigen Lösungen vorantreiben. Spenden Sie jetzt während unserer Spring Fund Drive an Sightline!-->

Kerne

Ich habe eine bessere Idee: mehr Einfamilienhäuser in ländlichen Gebieten zu bauen.

Bitte bleiben Sie höflich und konstruktiv. Unsere Redaktion behält sich das Recht vor, unangemessene Kommentare und persönliche Angriffe zu überwachen.

Kommentar...

Sie können einen Link mit HTML hinzufügen: Anzeigetext

Name*

Email*

D