Wohnungsinnovation im ländlichen Amerika

Dec 31, 2023

Das ländliche Amerika ist weitaus vielfältiger, als es in den Medien und in der Populärkultur dargestellt wird. Dieser Artikel schließt die Reihe „Eradicating Rural Poverty: The Power of Cooperation“ ab. Koproduziert von Partners for Rural Transformation, einer Koalition aus sechs regionalen Finanzinstituten für Gemeindeentwicklung, und NPQ, beleuchten die Autoren Bemühungen zur Bekämpfung der generationenübergreifenden Armut in den Appalachen, im ländlichen Westen, im Indian Country, im Süden von Texas und im Mississippi-Delta.

Der Fokus auf hohe Preise auf brandheißen städtischen Immobilienmärkten, ein Kernstück der meisten nationalen Immobilienkrisenanalysen, überschattet die Erschwinglichkeitsprobleme im ländlichen Amerika. Jahrhunderte rassistischer Politik und jahrzehntelange Desinvestitionen haben zu niedrigen Einkommen, einem Mangel an Ressourcen und zahlreichen Hindernissen für den Kapitalzugang geführt. Die Bewältigung dieser Realitäten erfordert eine andere Strategie.

Glücklicherweise ist ein neuer Ansatz für den ländlichen Wohnungsbau, der eine flexible Form des modularen Wohnens mit einer gemeindebasierten Finanzierung verbindet, vielversprechend.

Bei einer kürzlichen Zusammenkunft, bei der es um die Verbesserung der Wohneigentumsmöglichkeiten für Schwarze, Indigene und Farbige ging, saß unsere Koalition von Organisationen zur Entwicklung ländlicher Gemeinden umgeben von Rockstars aus den Bereichen bezahlbarer Wohnraum und Gemeindeentwicklung aus den größten Wohnungsmärkten der Vereinigten Staaten, von New York City bis San Diego.

Hier entsteht das Problem: in einer einfachen Analyse, die städtische und ländliche Wohnungsmärkte, Hindernisse und Lösungen vergleicht, als ob beide vergleichbar wären.

Als sich die Gespräche auf die steigenden Kosten für Wohneigentum und den Mangel an Ressourcen zur Deckung der Vorabkaufkosten konzentrierten, ergab sich ein natürlicher Vergleich zwischen unseren beiden Welten. Als wir über die durchschnittlichen Immobilienpreise und Abschlusskosten diskutierten, stieg ein bekanntes Unbehagen auf; Unsere städtischen Kollegen kicherten und machten ungläubige Kommentare zu den ihrer Meinung nach unschlagbaren Immobilien-„Chancen“ in unseren ländlichen Gebieten – und scherzten, dass sie „einen Vorsprung herausholen“ müssten.

Die Kommentare waren nicht absichtlich gehässig oder abweisend. Wenn man den durchschnittlichen Wohnwert in Pine Bluff, AK (unter 100.000 US-Dollar) mit dem in New York City (über 750.000 US-Dollar) vergleicht, kann man leicht über den Mangel an bezahlbaren Wohnmöglichkeiten in ländlichen Gebieten hinwegsehen. Der durchschnittliche Wohnungsbestand in Manhattan belief sich im Dezember 2022 auf fast 1,3 Millionen US-Dollar, ein Betrag, der in den meisten ländlichen Gemeinden unvorstellbar ist.

Hier entsteht das Problem: in einer einfachen Analyse, die städtische und ländliche Wohnungsmärkte, Hindernisse und Lösungen vergleicht, als ob beide vergleichbar wären. Es mag so aussehen, als wäre ein Wohnungsmarkt ein Wohnungsmarkt, oder?

Aber das ist völlig falsch.

Seit Jahrzehnten konzentrieren sich die Vereinigten Staaten auf sogenannte „ortsbezogene“ Strategien und Maßnahmen zur Bekämpfung von Armut, Zugang zu Wohnraum und Erschwinglichkeit. Dennoch stützen sich die entwickelten Programme überwiegend auf Daten der größten Städte und Gemeinden. Trotz des Spitznamens „ortsbezogen“ wird oft kaum berücksichtigt oder verstanden, wie ländliche und abgelegene Gebiete mit unterschiedlichen Herausforderungen konfrontiert sind, die einzigartige Strategien erfordern, die genau auf den Unterschieden vor Ort basieren. In diesem Raum mit Vertretern aus Atlanta, Philadelphia und Chicago wäre es leicht gewesen, den Bedarf an ländlichem Wohnraum zu übersehen, ländliche Märkte allein aufgrund des Preises als erschwinglich anzusehen und weiterzumachen. Aber dies war ein Raum für schwierige Gespräche.

Unser dreiköpfiges Team sprach über eine Gemeinde in den Appalachen, in der Hausbesitzer nicht in der Lage waren, Brunnen zu bohren und es ihnen an Hausinstallationen und Abwasserkanälen mangelte. der politische Schwebezustand indigener Hausbesitzer, denen es an direktem Zugang zu sauberem Wasser oder sicherem Wohnraum mangelt; und die Colonias (überwiegend Latinx-Viertel) entlang der Grenze zwischen den USA und Mexiko, deren Infrastruktur eher einem Entwicklungsland ähnelt als die sie umgebenden städtischen Gebiete. Die informellen Landbesitzsysteme der Gemeinden bedeuten, dass Land nicht als Sicherheit bei Banken genutzt werden kann, was Hausbesitzer davon abhält, Häuser in Kapital umzuwandeln, das gehandelt, verkauft oder für notwendige Verbesserungen eingesetzt werden kann.

Ein Landkreis ist ein Landkreis mit anhaltender Armut, wenn 20 Prozent oder mehr der Bevölkerung in den letzten drei Jahrzehnten unter den bundesstaatlichen Armutsrichtlinien gelebt haben. Über 80 Prozent dieser Landkreise liegen in ländlichen Gebieten, die meisten davon im Süden.

Gemeinden, in denen anhaltende Armut herrscht, haben regelmäßig keinen Zugang zu Gesundheitsversorgung, gesundem und bezahlbarem Wohnraum, Bank- und Finanzdienstleistungen, Breitband, Notfall- und Schutzdiensten sowie öffentlichen Verkehrsmitteln, was zu einer Knappheit an Ressourcen und Zugang führt.

Studien zeigen, dass sicheres Wohnen entscheidend für die Verringerung der Generationenarmut ist. Wie können Menschen also die Erschwinglichkeit und den Zugang zu Wohnraum in Gemeinden mit anhaltender Armut angehen, ohne die Bewohner zu zwingen, woanders hinzuziehen?

Das Team von Come Dream. Der Bauunternehmer in Brownsville, TX, hat eine Idee und sie ist ansteckend. cdcb ist eine gemeinnützige gemeinschaftliche Wohnungsbauorganisation und der größte Bauträger für bezahlbaren Wohnraum im Bundesstaat. cdcb wurde 1974 gegründet und bietet sichere und erschwingliche Wohnmöglichkeiten für einkommensschwache Bewohner des Rio Grande Valley.

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Wenn der Bedarf an mehr Platz steigt, können Familien ihre Häuser durch den Kauf neuer modularer Kastenzusätze erweitern.

Die Gemeinden im Rio Grande Valley gehören zu den ärmsten des Landes, insbesondere in den Colonias, wo die Armutsquote im Durchschnitt über 40 Prozent liegt. Da es den Menschen in diesen Gemeinden in der Regel an Ressourcen und Zugang zu Krediten mangelt, bauen sie ihre Häuser mit allem auf, was ihnen zur Verfügung steht. Dies führt oft dazu, dass Häuser nicht den Vorschriften entsprechen und unsicher sind. Als cdcb erkannte, dass in Südtexas ein ständiger systemischer Mangel an qualitativ hochwertigem Wohnraum herrschte, nutzte cdcb seine Erfahrung beim Ersatz von Häusern nach Naturkatastrophen, um Lösungen zu finden. Das Ergebnis war die Schaffung eines neuen schnellen Heimproduktionssystems: MiCASiTA.

MiCASiTA ist ein volumetrisches modulares Wohn- und flexibles Kreditprogramm. Volumetrisch bedeutet, dass die modularen Einheiten inklusive Bodenbelag und Decke außerhalb des Geländes errichtet werden. Dieses System ermöglicht es Familien, ihre eigenen Häuser zu entwerfen, mit der Möglichkeit, im Laufe der Zeit Abschnitte hinzuzufügen, wenn ihre finanzielle Leistungsfähigkeit steigt. Die inkrementellen und volumetrischen Module von MiCASiTA können mit den flexiblen Kreditoptionen von cdcb finanziert werden, die den Zugang von Haushalten mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu Kapital und Kaufpotenzial erheblich beeinflussen. Dieser Entwurf hat das Potenzial, nicht nur die Wohnungskrise in den Kolonien im Süden von Texas, sondern auch die anhaltende Armut und ländliche Gemeinden im ganzen Land anzugehen.

Das MiCASiTA-Geschäftsmodell weist mehrere einzigartige Merkmale auf. Beginnend mit der Produktion werden MiCASiTA-Häuser zunächst vor Ort „hergestellt“. Eine einzelne modulare Einheit oder „Box“ ist 288 Quadratfuß groß. Die Größe eines Hauses kann zwischen zwei Boxen (576 Quadratfuß) und fünf Boxen (1.440 Quadratfuß) liegen. Zwei wesentliche Vorteile des volumetrischen Modulbaus bestehen darin, dass er kostengünstig und mit hoher Geschwindigkeit durchgeführt werden kann. Der gesamte Bauprozess dauert etwa 60 Tage und Häuser können in der Regel für zwischen 60.000 und 90.000 US-Dollar gekauft werden, je nach Präferenz des Käufers.

Ein besonders wertvoller Aspekt von MiCASiTA ist die Flexibilität, die das „Grow Home“-Modell bietet. Wenn Familien wachsen, entwickeln sich die Bedürfnisse; Wenn der Bedarf an mehr Platz steigt, können Familien ihre Häuser durch den Kauf neuer modularer Kastenzusätze erweitern.

Zusammengenommen stellen all diese Merkmale eine seltene Kombination aus Flexibilität und Erschwinglichkeit im bezahlbaren Wohnraum dar: Familien können die Häuser, die sie sich wünschen, zu dem Preis bauen, den sie sich leisten können. Wenn sich die Umstände einer Familie ändern, können sie sich bei Bedarf anpassen und gleichzeitig durch das Eigenkapital ihrer wachsenden Häuser Wohlstand aufbauen.

Familien, die in Gemeinschaften leben, die ihre Grundbedürfnisse erfüllen und Möglichkeiten zur Weiterentwicklung bieten, werden in ihre Gemeinschaft reinvestieren

Das Franchising von MiCASiTA kann dazu beitragen, die Reichweite dieses Ansatzes zu erweitern. Einer der ersten Franchise-Partner ist Communities Unlimited, ein Finanzinstitut für Gemeindeentwicklung, das sieben Bundesstaaten im Süden betreut – eine Region, in der 45 Prozent aller Bezirke der Vereinigten Staaten mit anhaltender Armut beheimatet sind. Communities Unlimited setzt sich dafür ein, sicherzustellen, dass Gemeinden über sauberes und sicheres Wasser verfügen. bezahlbarer Wohnungsbestand; gesundes, frisches Essen; und Zugang zu dem für den Erfolg notwendigen Kapital. Diesem umfassenden Ansatz liegt die Idee zugrunde, dass Familien, die in Gemeinschaften leben, die ihre Grundbedürfnisse erfüllen und Möglichkeiten zum Wachstum bieten, in ihre Gemeinschaft reinvestieren.

Communities Unlimited hat sich mit cdcb und WE CENTER – einer gemeinnützigen Organisation in Pine Bluff, Arkansas – zusammengetan, um das MiCASiTA-Modell auf die Region des Mississippi-Deltas auszuweiten. Pine Bluff ist eine Stadt mit enormen Chancen und klaren Zielen für die wirtschaftliche Entwicklung, eine verbesserte Infrastruktur, eine verbesserte Lebensqualität sowie eine Stärkung der Bildung und des Wohnungsbaus. Bezahlbarer Wohnraum ist eine wichtige Säule bei der Wiederbelebung dieser historischen Gemeinde, aber ein alternder Wohnungsbestand und eine rückläufige Bevölkerung haben dazu geführt, dass die Gesamtleerstandsquote in der Stadt fast doppelt so hoch ist wie im Landesdurchschnitt.

Da das Durchschnittseinkommen in der Region niedrig ist, ist vielen einkommensschwachen und vermögensbeschränkten, einkommensbeschränkten Erwerbsfamilien (auch bekannt als ALICE) das Wohneigentum derzeit verwehrt oder sie haben keinen Zugang zu herkömmlichen Hypothekenoptionen. Da in der Kleinstadt mit 40.000 Einwohnern über 600 Häuser als unbewohnbar eingestuft wurden und abgerissen werden sollen, wird der Bestand an bezahlbarem Wohnraum in der Gegend in den kommenden Jahren voraussichtlich weiter zurückgehen. Hier kombiniert Communities Unlimited das MiCASiTA-Modell mit dem Personalschulungsprogramm von WE CENTER, um einen einzigartigen Ansatz zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum und zur Schaffung von Arbeitsplätzen zu schaffen.

Ein 2015 von der Federal Reserve Bank of Dallas veröffentlichter Bericht schätzt, dass es in Texas 2.294 Kolonien mit über 500.000 Einwohnern gibt. Selbst wenn man Menschen in den Häusern unterbringt, gibt es noch andere Herausforderungen, darunter der Mangel an Trinkwasser, Abwassersystemen, Strom und asphaltierten Straßen – ganz zu schweigen von modernen Notwendigkeiten wie Hochgeschwindigkeitsbreitband. Und das gilt nur für die Kolonien: Auch im ländlichen Süden und im indischen Land gibt es viele weitere Gebiete konzentrierter Armut. Kurz gesagt, die Herausforderungen sind immens.

Das volumetrische modulare Wohnbauentwicklungsmodell von MiCASiTA und die flexiblen Kreditvergabestrategien haben ein erhebliches Potenzial, die bezahlbare Wohnlandschaft in den Colonias, Pine Bluff und anderen hartnäckigen Armutsgemeinschaften im ganzen Land zu verändern. Alleine wird es die Wohnungskrise im ländlichen Raum nicht lösen. In Kombination mit flexiblen Kreditoptionen und Richtlinien, die Investitionen in ländlichen Gemeinden fördern, kann dies jedoch ein wichtiger Teil der Lösung sein.

Die Wahl des Wohnraums wird oft als eine Frage der Verbraucherpräferenz dargestellt. Aber Wohnen ist viel mehr als das. Der Wohnort einer Familie hat Einfluss darauf, wo Eltern zur Arbeit gehen, welchen Schulbezirk ihre Kinder besuchen und natürlich, wo sie leben. Gut strukturiert kann Wohneigentum dazu beitragen, den Weg zu Rassengerechtigkeit und Gerechtigkeit zu ebnen. Kurz gesagt: Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum mit Wahlmöglichkeiten bietet Familien die Menschenwürde, die sich aus der Möglichkeit ergibt, eigene Antworten auf die wesentliche Frage zu entwickeln: Was möchten Sie?