Wie wird ein neues Unternehmen mit den restriktiven Bebauungsgesetzen von Connecticut zurechtkommen?

Nov 30, 2023

FullStack Modular entwirft, fertigt und baut mittelgroße und modulare Hochhäuser, darunter dieses 32-stöckige Gebäude in Brooklyn. Das Unternehmen gab kürzlich seine Pläne bekannt, seinen Hauptsitz nach Hamden zu verlegen, was Fragen aufwirft, wie es mit den notorisch restriktiven Bebauungsvorschriften von Connecticut zurechtkommen soll.

In seiner nur wenige Jahre währenden Geschichte hat Fullstack Modular ein Portfolio erfolgreicher und geplanter Projekte entwickelt, das von einem eleganten Apartmentgebäude mit sechs Wohneinheiten zwischen stattlichen Reihenhäusern bis hin zu einem 32-stöckigen Hochhaus mit Dutzenden bezahlbaren Wohneinheiten reicht über einer Basketballarena und einer der verkehrsreichsten U-Bahn-Stationen des Landes.

In der künftigen Heimat des Unternehmens, Connecticut, stehen solche Projekte jedoch im Mittelpunkt einer der hitzigsten politischen Auseinandersetzungen im Bundesstaat.

Fullstack, ein Modulentwickler mit Sitz im Navy Yard in Brooklyn, erregte letzten Monat großes Aufsehen, als es seine Entscheidung verkündete, nach Connecticut abzuwandern – einen Staat mit einer langen und etablierten Geschichte der Opposition gegen diese Art von dichten Mehrfamilienhäusern auf dem das Unternehmen seine Marke aufgebaut hat.

Laut einem von Desegregate CT entwickelten Atlas, einer Interessenvertretung, die sich für eine dichtere und erschwinglichere Bebauung einsetzt, sind nur 2,2 Prozent des Wohngrundstücks in Connecticut in Zonen eingeteilt, um Häuser mit vier oder mehr Wohneinheiten zuzulassen.

Im Gegensatz dazu sind fast drei Viertel des Wohngrundstücks ausschließlich für Einfamilienhäuser vorgesehen.

„Ich war ehrlich gesagt so neugierig, warum sie sich entschieden haben, nach Connecticut zu ziehen“, sagte Pete Harrison, der Direktor von Desegregate CT, über die Pläne von Fullstack.

Das Geschäftsmodell von Fullstack basiert auf der Planung und dem Bau vorgefertigter Gebäudeeinheiten – oder Mods – in der 100.000 Quadratmeter großen Fabrik des Unternehmens in Brooklyn. Diese Einheiten werden an Entwickler verkauft, die in der Regel die Führung bei der Einholung der erforderlichen Genehmigungen für die Fertigstellung des Projekts übernommen haben.

Laut Roger Krulak, dem Gründer und Präsidenten des Unternehmens, strebt Fullstack jedoch an, sich nach seinem Umzug nach Connecticut stärker als Entwickler oder Mitentwickler an nahegelegenen Projekten zu engagieren.

Krulak teilte CT Insider diesen Monat in einer Reihe schriftlicher Antworten auf Fragen mit, dass Connecticuts Ruf als Gegner dichter, bezahlbarer Wohnungen keine Rolle bei der Entscheidung des Unternehmens für einen Umzug gespielt habe. Er fügte hinzu, dass ihm keine bestehenden Mittel- oder Hochhäuser im Bundesstaat bekannt seien, die in Modulbauweise errichtet würden.

„Hoffentlich wird sich das in naher Zukunft ändern, da wir jetzt, da wir in der Nähe sind, mit mehreren Entwicklern in der Gegend über mögliche Projekte sprechen“, sagte Krulak.

Langjährige Befürworter einer Reform der Bebauungsordnung des Staates sagen jedoch, dass in vielen Städten in Connecticut jeder Versuch, die konventionelle Denkweise, die verteilte Einfamilienhäuser begünstigt, in Frage zu stellen, wahrscheinlich auf hartnäckigen Widerstand stoßen wird.

„Genau wie viele öffentliche oder private Bauträger werden sie auf viele wohnungsfeindliche Argumente stoßen – es ist nicht schön, es ist zu dicht, es passt nicht zum Charakter“, sagte Harrison. „Es wird sicherlich eine Herausforderung sein, die lokalen Regierungen davon zu überzeugen, über etwas Neues nachzudenken.“

Die Entscheidung von Fullstack, bis zu 12 Millionen US-Dollar in die Entwicklung seines neuen Hauptsitzes in Hamden zu investieren – sowie in eine Verbindung zum Gateway-Terminal von New Haven – wurde als Coup für die wirtschaftlichen Entwicklungsbemühungen von Gouverneur Ned Lamont angesehen, die sich auf die Ansiedlung neuer Unternehmen und Steuerzahler konzentrierten nach Connecticut.

Lamont, ein Demokrat aus Greenwich, hat ebenfalls versucht, bis zu 600 Millionen US-Dollar auszugeben, um den Wohnungsmangel im Staat zu beheben, obwohl er gegenüber aggressiveren Vorschlägen, die einige Städte – insbesondere solche, in denen es in der Vergangenheit bezahlbaren Wohnraum ausgeschlossen hat – dazu zwingen würden, eine Verdichtung zu genehmigen, kühl geblieben ist Entwicklung.

Auf die Frage, ob die restriktiven Bebauungsvorschriften des Staates während der Gespräche seiner Regierung zur Sprache gekommen seien, um Fullstack nach Connecticut zu locken, antwortete Lamont, dass dies nicht der Fall sei.

Der Gouverneur fügte außerdem hinzu, dass er erwarte, dass Fullstack eine aktive Rolle bei der Entwicklung von „Workforce“-Wohnungen in Connecticut spielen werde – die per Definition für Einwohner erschwinglich sind, die zwischen 60 und 120 Prozent des Durchschnittseinkommens einer Region verdienen – und die mit 200 Millionen US-Dollar gedeckt sind vorgeschlagenes Budget.

„Wir bauen heute in Connecticut mehr Wohnungen als jemals zuvor in diesem Jahrhundert, und sie wollen ein Teil davon sein“, sagte Lamont und fügte hinzu, dass er davon ausgehe, dass sich diese Projekte auf bestehende Innenstadtbereiche konzentrieren würden.

„Sie machen es schneller, zu geringeren Kosten und es ist umweltfreundlicher und spart viel Strom und Wärme“, fügte der Gouverneur hinzu.

Laut Jin Ouk Choi, einem Assistenzprofessor für Bau- und Umweltingenieurwesen, wird die wachsende Beliebtheit vorgefertigter, modularer Gebäude in den Vereinigten Staaten von Entwicklern unterstützt, die darin eine Möglichkeit sehen, den Bau zu beschleunigen und das Risiko von Kostenüberschreitungen zu verringern an der University of Nevada, Las Vegas.

Aus dem gleichen Grund, so Choi, hätten sich einige Gemeinden für modulare Entwicklungen entschieden, weil sie Lärm, Staub und andere Störungen im Zusammenhang mit größeren Bauprojekten reduzieren könnten.

Im Südwesten von Connecticut – Heimat sowohl boomender Städte wie Stamford als auch der teuren, biederen Vororte Greenwich, New Canaan und Darien – hat der Schritt von Fullstack laut Francis Pickering, dem Geschäftsführer von Western Connecticut, noch keine Gespräche über mögliche Entwicklungen ausgelöst Regierungsrat.

Pickering, der sich gegen Bemühungen ausgesprochen hat, die örtliche Kontrolle über die Zoneneinteilung einzuschränken, sagte, dass die örtlichen Führungskräfte in der Region allgemeinere Diskussionen über den Einsatz neuer Bautechnologien, einschließlich modularer Entwicklung, geführt hätten und der Idee weiterhin aufgeschlossen gegenüberstehen.

„Es geht weniger darum, ob das drei-, vier- oder fünfstöckige Gebäude in Modulbauweise errichtet wird, sondern eher darum, ob das Gebäude für die Gegend geeignet ist“, sagte Pickering.

Krulak sagte, dass die modularen Einheiten von Fullstack von Entwicklern oft als erschwingliche Mietobjekte vermarktet werden, die neue Fabrik des Unternehmens in Hamden jedoch über die nötige Größe verfügen wird, um Modelle zu entwickeln, die einer Vielzahl von Bauprojekten gerecht werden.

„Ob diese Mods für ein Gebäude mit 50 Einheiten oder für mehrere Gebäude mit 3–4 Einheiten verwendet werden, wir wissen nicht, wo sie ihr dauerhaftes Zuhause finden“, sagte Krulak.