Um Mobilheime energieeffizient zu machen, ist eine effektive Finanzierung erforderlich

Jan 03, 2024

STARKSBORO, VERMONT – 28. DEZEMBER 2021: Das Haus von John und Anne Martell. Das Paar lebt in einem modularen Haus mit Solarpaneelen auf dem Dach und ist absolut energieeffizient. (Foto von Hilary Swift/Für die Washington Post über Getty Images)

Was hast du vor 13 Jahren gemacht? Ich arbeitete bei einem Nachhaltigkeits-Thinktank und schrieb über Energieeffizienz. Wie bei vielen Dingen, die ich getan habe, kam ich nicht mit fundierten Kenntnissen über das Thema an die Aufgabe. Mein damaliger Hintergrund lag in den Bereichen Stadtplanung und öffentliche Gesundheit. Aber ich habe schnell gelernt und war beeindruckt davon, dass es sich morgen auszahlen würde, heute Geld für die effizientere Herstellung von Autos, Bussen, Lastwagen, Zügen und Wohnraum auszugeben. Und was damals galt, gilt auch heute noch: Arme Menschen geben mehr für Energie für ihre Häuser aus als Menschen mit höherem Einkommen. Aus diesem Grund erinnerte mich eine kürzliche Aufregung über Vorschriften zur effizienteren Gestaltung von Wohnmobilen an das Jahr 2010; Energieeffizienzvorgaben können Menschen mit weniger Geld helfen, aber nur mit einer angemessenen Finanzierung.

Es ist offiziell, der Senator von South Carolina, Tim Scott, kandidiert für das Präsidentenamt. Doch kurz bevor er dieses Unterfangen startete, nahm er sich die Zeit, einen Brief an die Biden-Regierung zu schicken, in dem er deren geänderte Anforderungen an Mobilheimhersteller kritisierte und vorschrieb, dass die Häuser Verbesserungen im Hinblick auf die Energieeffizienz vornehmen sollten.

„[Das Energieministerium] schätzt, dass die Einführung seiner Energieeinsparstandards für viele Familien, die Fertighäuser kaufen möchten, zu zusätzlichen Kosten in Höhe von Tausenden von Dollar führen würde. Schlimmer noch, trotz der Empfehlungen des [Manufactured Housing Consensus Committee], diese einzubeziehen Kosten für Tests, Durchsetzung und Einhaltung gesetzlicher Vorschriften in den DOE-Standards, DOE ignoriert diese vorhersehbaren Kosten ausdrücklich.

Hier kommt einfache Mathematik (meine Lieblingsberechnung) ins Spiel. Alle Verbesserungen der Energieeffizienz haben ihren Preis; Die Frage ist, ob sie sich in Energieeinsparungen auszahlen, die entweder die Kosten der Verbesserungen ausgleichen, einschließlich der Zinszahlungen, wenn sie mit geliehenem Geld getätigt werden. Die Biden-Regierung macht in ihrer Ankündigung deutlich, dass die Verbraucher echte Einsparungen erzielen werden.

„Nach Schätzungen des DOE aus der endgültigen Regelung können Privatpersonen damit rechnen, durchschnittlich 177 US-Dollar pro Jahr bei Einfamilienhäusern und 475 US-Dollar pro Jahr bei Mehrfamilienhäusern bei ihren Stromrechnungen einzusparen. Insgesamt sparen Verbraucher jeweils 551 Millionen US-Dollar an Stromrechnungen.“ Jahr und insgesamt 10 Milliarden US-Dollar in den nächsten 30 Jahren.“

Sind diese Einsparungen die zusätzlichen Kosten wert? Das ist der komplizierte Teil. Es kommt darauf an. Im Jahr 2010 schrieb ich in einem Beitrag mit dem Titel „Eine Erfolgsgeschichte, die darauf wartet, passiert zu werden: Nachrüstungen für alle finanzieren“ einen ausführlichen Ratgeber darüber, wie man solche Änderungen vornehmen kann.

„Energiesparkredite können die Vorlaufkosten für energetische Modernisierungen wie neue Öfen, Isolierungen oder Fenster decken. Solange die Einsparungen bei den Stromrechnungen größer sind als die Kreditzahlungen, haben Immobilieneigentümer die Nase vorn. Im Prinzip gilt: Das Energiekreditmodell könnte: Bundes-, Landes- oder lokale Konjunkturförderungsgelder sinnvoll investieren, gute lokale Arbeitsplätze im Baugewerbe schaffen, die Energierechnungen für Immobilienbesitzer und Mieter senken, sinkende Immobilienwerte stützen, Treibhausgasemissionen senken und eine … entscheidende Tür zur wirtschaftlichen Erholung.“

Was unweigerlich passieren wird, ist, dass Verbesserungen die Anschaffung eines neuen Mobilheims tatsächlich verteuern. Das hilft Menschen nicht, die sich eine bezahlbare Wohnmöglichkeit wünschen. Mobilheime sind viel günstiger als typische Häuser, da die Grundstückskosten nicht inbegriffen sind und sie in Fabriken zusammengebaut werden. Denken Sie an massenproduzierte, abgepackte Lebensmittel und nicht an ein auf Bestellung zubereitetes Abendessen in einem schicken Restaurant. Wenn man die Produktionskosten erhöht, können diese Häuser für Menschen, die sie sich sonst leisten könnten, unerschwinglich werden.

Aber hier kommt die Finanzierung ins Spiel. Kredite können so gestaltet werden, dass diese zusätzlichen Kosten verteilt und Energieeinsparungen berücksichtigt werden können. Das Mandat des Energieministeriums umfasst auch ein gewisses Augenmerk auf die Finanzierung. DOE wird sein,

„Unterstützung der Einrichtung von Mechanismen zur Bonitätsverbesserung, wie z. B. Rücklagen für Kreditausfälle, um die Finanzierungskosten für Fertigwohnungen zu senken und den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu verbessern. Das DOE wird technische Unterstützung und Beratung bereitstellen, die Kontaktaufnahme mit Kreditgebern und Agenturen erleichtern und …“ Arbeiten Sie mit staatlichen Partnern zusammen, um reproduzierbare staatliche Modelle zu entwickeln, die den Zugang zu erschwinglichen, effizienten Fertighäusern gewährleisten.

Doch die Finanzierung von Fertighäusern ist schwierig, denn einer der Gründe, warum sie günstiger sind – keine Grundstückskosten –, macht die Kreditgeber auch nicht bereit, sie mit Hypotheken zu finanzieren. Viele Staaten betrachten Mobilheime nicht als Immobilien und betrachten sie als riskantes persönliches Eigentum. Das bedeutet, dass die Kreditaufnahme für ein Wohnmobil teurer ist. Einige Staaten haben Gesetze geändert, um zu ermöglichen, dass Mobilheime als Immobilien gelten, aber nicht alle. Im Jahr 2012 verabschiedete der Kongress den Uniform Manufactured Housing Act (UMHA oder Gesetz). Aber das National Consumer Law Center stellt klar, dass

„Das Gesetz bietet Hausbesitzern die Möglichkeit, ihre Häuser von Privatbesitz in Immobilien umzuwandeln, schreibt jedoch nicht vor, dass Häuser als Immobilien betitelt werden müssen. Wenn das Gesetz in Ihrem Bundesstaat erlassen würde, wären alle Hausbesitzer – einschließlich derjenigen in Fertighausgemeinschaften – hätten das Recht zu wählen, dass ihr Haus als Eigentum bezeichnet werden solle.

Eine einfache Rechnung – im Voraus Geld für Ersparnisse auszugeben, um im Laufe der Zeit Schulden zurückzuzahlen – wird durch die Realität kompliziert. Die Bundesregierung hat keine gute Erfolgsbilanz bei der Umsetzung der vorgeschlagenen Änderungen. Als ich über Energieeffizienz schrieb, fand ich heraus, dass die Festlegung eines einheitlichen Lohns für Arbeitnehmer, die mithilfe von Bundesgeldern und Effizienzsteigerungen Verbesserungen vornehmen, dazu führte, dass Einsparungen verloren gingen und der Anreiz, das Geld überhaupt zu nehmen, zunichte gemacht wurde.

Eine Lösung wäre, das UMHA zu ändern und einige nationale Standards für die Finanzierung festzulegen. Ein Mandat könnte schwierig sein, aber eine Lösung bestünde darin, zinsgünstigere Darlehen anzubieten, vorausgesetzt, dass Staaten Gesetze erlassen, die die Umwandlung von Mobilheimen in Immobilien erlauben. Noch schneller und effizienter wäre es, die Kredite mit einer Rücklage zu unterlegen, was das Energieministerium in Erwägung zieht, um die Kreditkosten zu senken.

Der Snobismus gegenüber der Massenproduktion von Wohnraum schwindet, da Befürworter, Entwickler und Regierungen die Vorteile modularer und hergestellter Bauweise erkennen. Es gibt auch andere regulatorische Hindernisse auf lokaler Ebene (siehe meinen Beitrag „Modular kann helfen, das Wohnungsangebot zu erhöhen, wenn wir es zulassen“), aber die Typologie ist ein vielversprechender Weg, um ein erschwinglicheres Wohnungsangebot zu schaffen. Mobiles und modulares Wohnen energieeffizient zu gestalten, macht Sinn, wenn auch die Finanzierung bezahlbar ist.