Der Wohnungsmangel ist die Wurzel aller Probleme Amerikas

Sep 13, 2023

Die Wohnungsknappheit in den USA schürt nicht nur eine Erschwinglichkeitskrise. Es könnte zu mehreren der größten Probleme beitragen, mit denen das Land konfrontiert ist.

Stellen Sie sich vor, Sie sind ein Stadtbewohner, der von Gehaltsscheck zu Gehaltsscheck lebt. Sie versuchen zu sparen, damit Sie sich eines Tages eine Anzahlung für ein Haus leisten können, aber nach der Zahlung der Miete bleibt nicht mehr viel übrig, was Sie zurücklegen können.

Ein paar Jahre später kaufen Sie ein Haus, das wahrscheinlich etwas teurer ist, als Sie sich leisten können. Früher sind Sie zu Fuß zur Arbeit gelaufen, aber da Sie jetzt eine Stunde von Ihrem Arbeitsplatz entfernt in der Stadt wohnen, verbringen Sie viel mehr Zeit im Auto. Sie planen, im Laufe des nächsten Jahres eine Familie zu gründen, aber angesichts der Kosten für das Haus, der zusätzlichen Jahre, die es brauchte, um es endlich zu bekommen, und seiner bescheidenen Größe, beschließen Sie, eine geringere Anzahl von Kindern anzustreben, als Sie zuvor geplant hatten .

Dies ist der Kern der „Wohnungstheorie von allem“, die 2021 von den Ökonomen Sam Bowman und Ben Southwood und dem Wohnungsbefürworter John Myers geprägt wurde. Sie schrieben im Stripe-eigenen Online-Magazin Works In Progress, dass der erhebliche Wohnungsmangel in den USA nicht nur ein wesentlicher Grund für den Rückgang der Erschwinglichkeit von Wohnraum in den letzten Jahrzehnten sei.

„Die Wohnungsknappheit im Westen hält nicht nur viele davon ab, sich jemals ein Eigenheim leisten zu können. Sie führt auch zu Ungleichheit, Klimawandel, geringem Produktivitätswachstum, Fettleibigkeit und sogar sinkenden Geburtenraten“, sagten sie.

Während rund zwei Drittel der US-Haushalte Eigentumswohnungen sind, fehlen im Land laut verschiedenen Analysen zwischen 1,5 und 6 Millionen Wohnungen. Der Zusammenbruch des Immobilienmarktes während der Großen Rezession führte dazu, dass die Branche viele Jahre lang ihre Bautätigkeit zurückzog, und Material- und Arbeitskräftemangel während des Höhepunkts der Pandemie führten zu einer weiteren Verlangsamung. Einige haben auf komplexe Regeln und Vorschriften hingewiesen – viele davon im Zusammenhang mit Umweltbelangen –, die den Bau von Häusern erschwert haben.

Da die Leerstandsquote von Eigenheimbesitzern in den USA – der Prozentsatz der zur Belegung verfügbaren Einheiten – nahe einem Rekordtief liegt, hat das mangelnde Angebot zu einem Preisanstieg beigetragen. Im vergangenen Juni machte die Kombination aus erhöhten Preisen und Zinssätzen den Immobilienmarkt „unerschwinglicher als auf dem Höhepunkt der Stichwahl im Jahr 2005“, sagte Mark Palim, stellvertretender Chefökonom von Fannie Mae, gegenüber Insider.

Die Wohnungstheorie von allem legt jedoch nahe, dass dieser Mangel an Erschwinglichkeit bei weitem nicht das einzige amerikanische Problem ist, zu dem die Wohnungsknappheit beiträgt.

Die Autoren verwiesen auf ein Papier von zwei Forschern der University of Michigan aus dem Jahr 2021, das zu dem Schluss kam, dass der Hauptgrund für die Vermögensungleichheit in den USA nicht die Einkommensungleichheit, sondern die Wohnungleichheit ist. Wenn Wohnungsnot die Immobilienpreise in die Höhe treibt, profitieren, so argumentieren die Autoren, die bestehenden Eigenheimbesitzer – denen es tendenziell besser geht – auf Kosten neuer Eigenheimkäufer.

„Ein festes Angebot an Wohnraum bedeutet, dass die Verbesserung des Gesamteinkommens der Menschen häufig teilweise an die Grundbesitzer geht, da die Menschen mit einem Teil ihres erhöhten Einkommens den Preis für Wohnraum erhöhen“, sagten sie.

Und wenn Wohneigentum – für viele Familien ein Vermögensfaktor – für Amerikaner unerreichbar ist, kann dies zu anhaltender Ungleichheit beitragen. Laut einem Bericht der Cleveland Fed aus dem Jahr 2021 besitzen etwa 90 % der US-Haushalte in der oberen 20 %-Einkommensschicht ein eigenes Haus, verglichen mit weniger als der Hälfte der Haushalte in den unteren 20 %.

Selbst für Haushalte, die als Mieter zufrieden sind, zwingt der Mangel an Wohnungen mehr Menschen zur Miete, was letztendlich die Mietpreise in die Höhe treibt.

Die Amerikaner sind die Könige der Straße. Im Jahr 2015 gab es in den USA 823 Autos pro 1.000 Einwohner, mehr als in jedem anderen Land der Welt. Im Jahr 2019 legte der durchschnittliche Amerikaner etwa doppelt so viele Meilen mit dem Auto zurück wie Länder wie Frankreich, Deutschland oder das Vereinigte Königreich.

Die meisten dieser Fahrzeuge sind noch nicht elektrisch, was bedeutet, dass US-Fahrer für eine Menge CO2-Emissionen verantwortlich sind, die die umfassendere Klimakrise anheizen.

Während die Amerikaner ihre Fahrzeuge sicherlich lieben, sind viele auch auf sie als Transportmittel angewiesen. Die Autoren argumentierten, dass der Mangel an Wohnraum in dichter besiedelten Gebieten wie Städten – wo Autos weniger notwendig seien – die Menschen in Gegenden verdrängt habe, in denen sie ein Fahrzeug benötigen, um zur Arbeit und zum Lebensmittelgeschäft zu gelangen.

Die Autoren verglichen die USA mit Japan, wo sie sagten, dass die Städte des Landes aufgrund weniger strengerer Vorschriften „weitaus dichter wachsen“ als die Städte in den Vereinigten Staaten. Insgesamt ist Japan etwa zwölfmal dichter besiedelt als die USA. Sie argumentierten, dass dies einer der Gründe dafür sei, dass die Menschen in japanischen Städten deutlich weniger Auto fahren als die Amerikaner und einen geringeren CO2-Ausstoß pro Kopf hätten.

„Die meisten amerikanischen Städte sind viel zu weitläufig, um sich zu Fuß, mit dem Fahrrad oder sogar mit öffentlichen Verkehrsmitteln fortzubewegen, was eine hohe Bevölkerungsdichte erfordert, um effizient zu sein“, sagten sie.

Wenn mehr Autofahren bei einem erheblichen Teil der Bevölkerung zu weniger körperlicher Aktivität führt, könnte auch Fettleibigkeit eine wahrscheinlichere Folge sein. Die Autoren stellten fest, dass in Manhattan, dem Herzen der am dichtesten besiedelten Stadt der USA, wo weniger als ein Viertel der Haushalte ein Auto besitzen, die Fettleibigkeitsrate weniger als halb so hoch ist wie der Landesdurchschnitt.

Die Fettleibigkeitsrate in den USA ist in den letzten Jahrzehnten sprunghaft angestiegen und hatte erhebliche gesundheitliche Folgen. Experten sind sich nicht einig, warum das so ist, aber ein Versäumnis beim Wohnungsbau – insbesondere in Städten – könnte ein Grund dafür sein.

Im Jahr 2021 blieb die Geburtenrate in den USA in der Nähe des Rekordtiefs von 2020, seit die Daten in den 1930er Jahren verfügbar waren. Ähnlich wie beim Anstieg der Fettleibigkeit haben Experten mehrere Erklärungen für den Rückgang in den letzten Jahrzehnten genannt, darunter die verbesserte Zugänglichkeit von Verhütungsmitteln, die Zunahme der Zahl der Frauen in der Erwerbsbevölkerung und die hohen Kosten für die Kindererziehung.

Aber der Wohnungsbau könnte ein weiterer Teil des Puzzles sein. Wenn ein größerer Wohnraum nicht erschwinglich ist, kann dies Menschen davon abhalten, eine Familie zu gründen oder zu erweitern. Die Autoren zitierten eine britische Studie aus dem Jahr 2016, die ergab, dass ein Anstieg der Immobilienpreise um 10 % mit einem Rückgang der Gesamtgeburten um 1,3 % einherging. Eine Zillow-Studie aus dem Jahr 2018 kam bei der Analyse von US-Daten zu einem ähnlichen Ergebnis.

Und selbst wenn es den Familien gelingt, ein größeres Haus zu ergattern, können die hohen Anschaffungskosten dazu führen, dass einige am Ende weniger Kinder bekommen, als sie ursprünglich geplant hatten.

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