Westliche Ferienorte laufen Gefahr, „zu Tode geliebt“ zu werden

Jan 13, 2024

„Westliche Ferienorte laufen Gefahr, zu Tode geliebt zu werden“ wurde ursprünglich am 23. Mai 2023 in High Country News veröffentlicht.

Von Nick Bowlin, High Country News

Schöne Orte werden tendenziell zu beliebten Zielen für Touristen und Outdoor-Freizeitliebhaber. Besucher erzählen es ihren Freunden und posten Bilder in den sozialen Medien, und die Unternehmen, die diese Besucher bedienen – Bars und Restaurants, Hotels, Ausrüstungsgeschäfte – nehmen zu. Bald ziehen Menschen mit finanziellen Mitteln ein, was die Immobilienpreise in die Höhe treibt und den verfügbaren Bestand verringert. Die Infrastruktur ist nicht in der Lage, den Bevölkerungszustrom zu bewältigen, und beginnt zu verfallen, während die lokale Regierung nicht in der Lage ist, die notwendigen Reparaturen zu bezahlen.

Ob in den roten Felsschluchten von Utah oder im Hochland der Rocky Mountains, dies ist ein vertrauter Zyklus für Gemeinden in der Nähe begehrter Naturgebiete im Westen der USA. In den letzten Jahren hat die von der Pandemie inspirierte Bewegung wohlhabender Fernarbeiter zugenommen verstärkte diesen Trend. Ein neuer Bericht von Headwaters Economics, einer gemeinnützigen Forschungsorganisation mit Sitz in Montana, nennt dieses Muster die „Annehmlichkeitsfalle“, was „das Paradoxon eines Ortes mit natürlichen Attraktionen bedeutet, die ihn zu einem großartigen Ort zum Leben machen, ihn aber auch dazu bringen, geliebt zu werden“. Tod.'"

Anhand lokaler Daten und spezifischer Fallstudien unterteilt der Bericht die Versorgungsfalle in einige dringende Kategorien, darunter Wohnen, Infrastruktur und Naturkatastrophen. Außerdem werden Maßnahmen erörtert, die diese Probleme in einigen der begehrtesten Reiseziele des Westens erfolgreich angegangen sind.

„Wir wollten hier herausfinden, warum diese Orte einzigartig sind, warum sie einzigartige Herausforderungen haben und warum sie Lösungen brauchen, die wirklich maßgeschneidert sind“, sagte Megan Lawson, eine der Autoren der Studie.

„Wir wollten hier herausfinden, warum diese Orte einzigartig sind, warum sie einzigartige Herausforderungen haben und warum sie Lösungen brauchen, die wirklich maßgeschneidert sind.“

Die Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit von Wohnraum sind möglicherweise die drängendsten Probleme, mit denen Städte, die von Tourismus und Erholung abhängig sind und manchmal auch als „Gateway Communities“ bezeichnet werden, konfrontiert sind. Wenn eine Gegend beliebter wird, steigen tendenziell die Immobilienpreise und die Nachfrage übersteigt bald das Angebot. Ferienhausbesitzer und Investoren in Kurzzeitmieten wie Airbnb und VRBO verschärfen dieses Problem. In Sedona, Arizona, beispielsweise machen Kurzzeitmieten 17 % aller Wohnungen aus.

Diese Kräfte sind besonders schädlich für einkommensschwache Mieter und Saisonarbeiter – die Einheimischen, die die Häuser bauen, die Flussfahrten leiten, die Getränke servieren und die Sessellifte betreiben. Das sind Menschen, die von ihrem Stundenlohn leben, im Gegensatz zu den wohlhabenderen Neuankömmlingen, die einziehen und die Immobilienpreise in die Höhe treiben. Eine separate Headwaters-Studie zu einem Skigebiet in Colorado zeigte, dass Freizeitgemeinden Menschen anziehen, deren Einkommen aus Investitionen stammt. Unterdessen stagnieren die Löhne vor Ort und Arbeitnehmer mit niedrigem Einkommen werden zu minderwertigen Lebensbedingungen gezwungen oder müssen ihre Häuser ganz verlassen. In dem neuen Bericht heißt es, dass „eine Erhöhung der Durchschnittsmiete um 100 US-Dollar mit einem Anstieg der Obdachlosigkeit um 9 % einherging“.

Der Studie zufolge haben Versorgungsgemeinschaften „mit Planungs- und Entwicklungsproblemen zu kämpfen, die mit stärker urbanisierten Gebieten verbunden sind“. Aber auch ländliche Touristenziele stehen vor besonderen Herausforderungen – insbesondere einem akuten Mangel an bebaubarem Land, da diese Städte in der Regel von öffentlichem Land umgeben sind, und einem begrenzten lokalen Arbeitskräfteangebot aufgrund des Wohnungsmangels. Viele der Bauarbeiter, die beispielsweise in Colorados berühmtem Skiort Telluride Häuser bauen, leben in Montrose, wo sie täglich drei Stunden pendeln müssen.

In der gesamten Region versuchen Städte verschiedene Lösungen für diese anhaltenden Probleme. Durango, Colorado, hat beispielsweise Obergrenzen für Kurzzeitmieten eingeführt, während Skistädte wie Truckee, Kalifornien, Programme haben, die Immobilieneigentümer für die Vermietung an lokale Arbeiter bezahlen. Die Studie beschreibt auch ein Wohnprojekt in Norwood, Colorado, bei dem einkommensbeschränkte Modulhäuser für Mitarbeiter des Schulbezirks reserviert werden. Während der durchschnittliche Listenpreis von Häusern im Landkreis im Jahr 2022 2 Millionen US-Dollar überstieg, konnte das Projekt die Wohnkosten zwischen 225.000 und 426.400 US-Dollar halten.

Einige Gemeinden haben versucht, das Wachstum zu bremsen, indem sie beispielsweise die Zahl der verfügbaren Baugenehmigungen oder Wasseranschlüsse begrenzten. Der Headwaters-Bericht rät davon ab und weist darauf hin, dass solche Strategien tendenziell nach hinten losgehen und die Kosten für diejenigen in die Höhe treiben, die sie sich am wenigsten leisten können. Stattdessen empfehlen die Forscher Maßnahmen, die die Dichte erhöhen und bezahlbaren Wohnraum priorisieren.

Über den Wohnungsbau hinaus sind Städte, die in der Komfortfalle gefangen sind, mit stark überlasteten öffentlichen Dienstleistungen und Infrastrukturen konfrontiert. Projekte wie der Ausbau der Abwasseraufbereitungskapazität oder die Reparatur von Straßen werden oft durch die Steuern der ständigen Einwohner finanziert, obwohl es vor allem die Besucher sind, die die Infrastruktur schädigen. Die Forscher verweisen auf Bozeman, Montana, ein boomendes Gebiet, das jedes Jahr Millionen von Übernachtungsgästen beherbergt. Eine Umsatzsteuer von 3 % auf nicht lebensnotwendige Güter, einschließlich Unterkunft, würde jedes Jahr Einnahmen in Höhe von 30 Millionen US-Dollar bringen und einen Teil der Kosten auf Touristen verlagern, wodurch die Kluft zwischen Finanzierungsbedarf und Steuerlast verringert würde (Bozeman kann dies derzeit nach dem Gesetz von Montana nicht tun). Grand County, Utah – Heimat von Moab – nutzt bereits Übernachtungssteuern, um die Auswirkungen des Tourismus auszugleichen.

Projekte wie der Ausbau der Abwasseraufbereitungskapazität oder die Reparatur von Straßen werden oft durch Steuern der ständigen Einwohner finanziert, obwohl es die Besucher sind, die die Infrastruktur hauptsächlich schädigen.

Eine übermäßige Abhängigkeit von einer Branche ist ein wesentlicher Teil der „Annehmlichkeitsfalle“. Wenn ein Gebiet auf Besucher angewiesen ist, können Naturkatastrophen wie Überschwemmungen und Waldbrände – verschärft durch den Klimawandel – die lokale Wirtschaft zum Erliegen bringen. Nachdem die Überschwemmungen am Yellowstone River letzten Sommer den Nationalpark Gardiner, Montana, geschlossen hatten, sanken die Steuereinnahmen aus Hotels und Unterkünften um 92 %. In der Studie wird den örtlichen Verantwortlichen empfohlen, für das Schlimmste vorzusorgen, indem sie die Wasserspeicherung erhöhen, Neubauten in Gebieten mit hohem Brandrisiko vermeiden und die lokalen Notfallreaktionskapazitäten ausbauen. Außerdem werden die Gemeinden aufgefordert, ihre lokalen Einnahmequellen zu diversifizieren – was viel leichter gesagt als getan ist. „Es ist, als würde man während eines Booms in eine Öl- und Gasstadt gehen und sagen: ‚Hör auf, so abhängig vom Öl zu sein‘“, sagte Lawson. Dennoch nannte sie Moab und Bend, Oregon, als Orte, die „versuchen, einen Teil des Gewinns, der aus der boomenden Industrie kommt“, zu nutzen und ihn in Gründerzentren für Kleinunternehmen oder Darlehensprogramme für Immobilien und Ausrüstung zu investieren.

Tourismus und Erholung bringen dringend benötigte Arbeitsplätze und Einnahmen in ländliche Gemeinden im gesamten Westen. Aber die Probleme, die diese Art von Wirtschaft mit sich bringt, können nicht ignoriert werden. Ohne gezielte Maßnahmen zur Bewältigung dieser Auswirkungen werden sich die Fallstricke der Amenity-Falle höchstwahrscheinlich überwiegend auf die Anwohner vor Ort und die prekär beschäftigten Stundenlohnarbeiter auswirken. „Wir werden das Wohnungsproblem in diesen Gebieten nicht lösen“, sagte Lawson, „wenn wir nicht auch über die Finanzpolitik sprechen, wenn wir nicht auch über Naturkatastrophen und die einzigartige Verwundbarkeit dieser Orte sprechen.“ ."

High Country News ist ein unabhängiges Magazin, das sich der Berichterstattung über den Westen der USA widmet. Abonnieren Sie den E-Newsletter und folgen Sie HCN auf Facebook und Twitter.