Die Bewohner des La Plata County machen sich über Immobilienbewertungen stark

Jan 10, 2024

Gier. Preistreiberei. Diebstahl.

„Jeder flippt wegen der prozentualen Erhöhung irgendwie aus“, sagte Kim Cofman, Immobilienmaklerin in Durango bei Sotheby's International Realty.

Grundstückseigentümer im Landkreis La Plata kritisieren die Wertbescheide, die ihnen am 1. Mai zugestellt wurden, teilweise mit exzessiven Ausdrücken.

Die Bescheide enthalten die geschätzten Immobilienwerte, auf deren Grundlage die Grundsteuern für 2023 (zahlbar Anfang 2024) berechnet werden. Und Hausbesitzer, die teilweise im zweijährigen Neubewertungszyklus keine Verbesserungen an ihren Immobilien vorgenommen haben, haben Schätzwerte erhalten, die um 40 %, 60 % oder sogar 100 % höher liegen als im Jahr 2021.

Bill Fisher sagte, er habe seine Bewertungsmitteilung „mit großer Angst“ eröffnet.

Die Angst war berechtigt.

Sein Haus auf der Edgemont Ranch, das er 2016 für 699.000 US-Dollar kaufte, hatte im Jahr 2021 einen Wert von 764.000 US-Dollar.

In diesem Jahr war der Wert um 46 % auf 1,12 Millionen US-Dollar gestiegen.

„Drei Seiten des Fundaments des Hauses sinken langsam – das hat im Inneren eine ganze Reihe von Rissen in Trockenbauwänden, Wänden und Decke verursacht“, sagte er. „…Wenn ich also das Haus auf den Markt bringen würde und jemand hereinkäme, um es sich anzusehen, würden sie sich auf jeden Fall nach diesen Rissen erkundigen und weniger Geld bieten.“

Er ist einer von 900 Immobilieneigentümern, die am Freitag beim Bezirksgericht Berufung gegen den geschätzten Wert ihrer Immobilie eingelegt haben. Zum Vergleich: Bei der letzten Bewertungsrunde vor zwei Jahren gab es insgesamt 615 Einsprüche. Die Frist zur Einlegung einer Berufung endet am Donnerstag.

Aufgrund der erforderlichen Arbeiten an Fishers Haus hat er möglicherweise überzeugende Argumente für eine Berufung. Aber viele der Grundstückseigentümer, die beim Landkreis lautstark Einwände erheben, verstehen den Bewertungsprozess möglicherweise nicht. Und wenn bei der Massenbewertung eine Immobilie unterbewertet wurde, kann die Berufung auf diese Bewertung dazu führen, dass der Wert noch weiter steigt.

Gutachterin Carrie Woodson ist fest davon überzeugt, dass sie als gewählte Amtsträgerin den Menschen im La Plata County dient. Und ihre Aufgabe ist es, Immobilienwerte genau einzuschätzen.

„Ich habe keinen Bezug zu Steuern“, sagte sie. „Ich mache Werte.“

Die Grundsteuer wird ermittelt, indem der „tatsächliche Wert“ einer Immobilie mit dem Steuersatz multipliziert wird – für Wohnimmobilien sinkt dieser Steuersatz für das Steuerjahr 2023 von 7,15 % auf 6,765 % –, um den „Schätzwert“ zu erhalten. Der Steuerwert wird dann mit der Mühlenabgabe multipliziert, die von verschiedenen Steuerbehörden wie dem Landkreis, der Gemeinde sowie Feuerwehr-, Schul- und Bibliotheksbezirken festgelegt wird, um eine Steuerbelastung zu ermitteln.

Woodsons Büro ermittelt den „tatsächlichen Wert“ aller Immobilien im Landkreis anhand des Marktwerts nahegelegener ähnlicher Immobilien, die kürzlich verkauft wurden.

Sie und ihre Mitarbeiter arbeiten im Zweijahresrhythmus. Die neuesten Wertbescheide basieren auf den 6.100 Immobilienverkäufen, die im Landkreis zwischen dem 1. Juli 2020 und dem 30. Juni 2022 stattgefunden haben.

„Wir überprüfen diese Verkäufe und betrachten sie nach Nachbarschaft und Gebiet und stellen fest, wie sehr sie sich gegenüber dem Wert, den wir derzeit für sie haben, verändert haben“, sagte Woodson. „Dann nehmen wir diesen Prozentsatz (Änderung) und wenden ihn auf alle Immobilien in diesem Bereich an.“

Der als Massenbewertung bekannte Prozess sei nicht perfekt, sagte Woodson. Einsprüche sind ein entscheidender Faktor bei der Ermittlung einer genauen Bewertung.

„Abhängig von der Qualität, dem Zustand usw. wird es nicht immer jedem gerecht, wenn es ums Eigentum geht“, sagte sie. „Deshalb ist es ein wichtiger Teil des Prozesses, zu sagen: ‚Hey, das hat mein Haus nicht ganz richtig getroffen, und hier ist der Grund dafür.‘“

Ältere Häuser in schlechtem Zustand, umgeben von großzügigen neuen Wohnräumen, hätten möglicherweise keine genaue Bewertung erhalten, sagte sie.

Wenn ein Immobilieneigentümer Berufung einlegt, wird ein Gutachter aus Woodsons Büro vor Ort sein und die betreffende Immobilie einzeln inspizieren.

Entscheidend ist jedoch, dass Woodson keine Eigenschaftswerte „festlegt“.

„Der Bundesstaat Colorado verlangt von uns, dass wir dem Marktwert entsprechen“, sagte sie. „Und wir werden in diesem Prozess geprüft, um sicherzustellen, dass wir das richtig gemacht haben.“

Cofman, die Immobilienmaklerin, sagte, dass sie wie viele ihrer Kunden auch schockiert war, als sie sah, dass der tatsächliche Wert ihres Hauses um 57 % stieg.

„Meine erste Reaktion war, heilige Güte, das ist viel mehr, als der Markt gewachsen ist – das ist nicht richtig“, sagte sie. „Aber wenn man sich die tatsächliche Bewertung ansieht, liegt sie immer noch im Rahmen des fairen Marktwerts.“

Die durchschnittliche Veränderung des Immobilienwerts im Landkreis betrug 20 %, sagte Woodson. Aber in bestimmten Gegenden, wie zum Beispiel Cofmans Haus im Timberline-Viertel, stiegen die Werte noch viel stärker.

Sogar 20 % seien ein bemerkenswerter Anstieg, sagte Woodson. Der durchschnittliche Anstieg der in den Jahren 2021 und 2019 abgegebenen Bewertungen betrug in beiden Jahren etwa 5 %.

Trotz verschwörerischer Gerüchte, dass ihr Büro die Werte erhöht, um mehr Einnahmen für den Landkreis zu generieren, oder dass die Werte dank der Einnahmen aus der jetzt rückläufigen Gasindustrie künstlich niedrig gehalten wurden, entsprechen die diesjährigen Bewertungen dem Immobilienmarkt in Durango.

„Die Daten lügen nicht“, sagte der Immobilienmakler John Wells, Eigentümer der Wells Group.

Der größte Anstieg der Immobilienwerte in der Region seit Jahrzehnten habe im Bewertungszeitraum von Mitte 2020 bis Mitte 2022 stattgefunden, sagte er. Wie in den erstklassigen Immobiliengebieten im ganzen Land führten niedrige Zinssätze und die hohe Lebensqualität der Fernarbeiter im Landkreis zu einem Anstieg der Immobilienverkäufe und -preise.

Die 6.100 Immobilienverkäufe im letzten Zyklus lagen weit über der typischen Spanne von 2.500 bis 3.500 Verkäufen.

Und diese Verkäufe trieben die Preise in die Höhe, insbesondere für zuvor „erschwingliche“ Immobilien wie Eigentumswohnungen und Häuser unter 500.000 US-Dollar.

Die Bewohner, die solche Immobilien bereits besaßen, sind nicht begeistert.

George Richardson besitzt eines dieser Anwesen.

Seine Eigentumswohnung im Rivergate-Komplex hatte im Jahr 2021 einen Wert von 551.450 US-Dollar. Laut Mitteilung des Gutachters in diesem Jahr ist sie jetzt 21 % mehr wert – 667.050 US-Dollar.

„Was mich erstaunt, ist, dass ich keine anderen Einheiten in Gebäude drei kenne, bei denen es sich um zweistöckige Einheiten handelt, die für annähernd den Preis verkauft wurden“, sagte er.

Aber Richardson könnte einen berechtigten Einspruch haben – das Inventar seiner Wohnung in der Datenbank des Sachverständigen zeigt drei Schlafzimmer, aber er sagt, dass seine Wohnung nur zwei hat. Laut Woodson ist eine fehlerhafte Bestandsaufnahme genau die Art von Diskrepanz, die zu einer genaueren Neubewertung führen kann.

Doch Experten sind sich einig, dass das Meckern über die prozentuale Erhöhung im Berufungsverfahren kaum etwas ändern wird.

Dianne Miller-Shahan besitzt 5,6 Hektar Land auf der Florida Mesa, wo sie in einem modularen Haus lebt. Der vom Gutachter ermittelte tatsächliche Wert der Immobilie stieg in diesem Jahr um 85.510 US-Dollar.

„Ich habe keine Verbesserungen am Grundstück vorgenommen, die eine so massive Vergrößerung rechtfertigen würden“, sagte Miller-Shahan in einer E-Mail an The Durango Herald.

Dass sie keine Verbesserungen vorgenommen hat, bedeutet jedoch nicht, dass der Wert ihrer Immobilie nicht gestiegen ist.

Um einen haltbaren Einspruch zu formulieren, können Immobilieneigentümer die Quadratmeterzahl oder den Bestand einer Immobilie widerlegen oder Beispiele für vergleichbare Immobilien angeben, die zu einem günstigeren Preis verkauft wurden. Immobilienbüros werden mit Anfragen von Kunden überschwemmt, die nach vergleichbaren Immobilien suchen, um sie als Beweismittel für ihre Berufung zu verwenden.

Wells sagte, dass, wenn Kunden zu seiner Firma kommen und vergleichbare Immobilien anfordern, er die Daten in den meisten Fällen zur Verfügung stellt, warnt aber davor, dass dies wahrscheinlich nicht zu einem erfolgreichen Einspruch führen wird.

Wer noch Einspruch gegen den Schätzwert seiner Immobilie einlegen möchte, hat noch bis Donnerstag Zeit, dies zu tun. Ein Online-Formular finden Sie auf der Website des County Assessors.

Mitteilungen über die endgültige Entscheidung werden bis zum 30. Juni zugestellt.

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